현재 서울에서 운영 중인 관광호텔 172곳 중 43곳은 2010년 이후 문을 연 곳이다. 최근 2~3년새 외국인 관광객이 늘면서 숙박 수요가 급증한 결과다. 하지만 외국인 관광객을 상대로 하는 숙박시설이 호텔로만 집중되는 것은 위험하다. 공급이 한꺼번에 집중돼 높은 공실률에 시달리는 도시형생활주택의 전철을 밟을 수 있기 때문이다.

이 때문에 전문가들은 중저가 비즈니스호텔 사업계획 승인 물량을 적절히 조절하는 한편 대체숙박시설을 활성화하는 등 숙박상품 다양화를 꾀해야 한다고 지적한다.

호텔의 대체숙박시설로는 서비스드 레지던스와 게스트하우스, 도시민박업(홈스테이 포함) 등이 꼽힌다.

서비스드 레지던스는 취사시설이 갖춰진 호텔형 숙박시설로 서울에 19곳 2,600여실이 공급돼 있다. 레지던스는 업종이 아니라 업태이기 때문에 숙박업을 하려면 호스텔업이나 생활형 숙박업으로 등록해야 한다.

국내 레지던스 중 상당수는 임대 목적의 영업용 오피스텔로 인허가를 받은 뒤 숙박시설로 무단 개조해 숙박업을 하다 2010년 초 불법 판정을 받았다. 보건복지부가 지난해 1월 공중위생관리법 시행령을 개정해 업무시설도 숙박업으로 활용할 수 있도록 하는 '생활형 숙박업'을 신설하면서 합법화됐지만 현재 등록된 업소는 서머셋팰리스서울과 브라운스위트서울ㆍ우성빌 등 3곳에 그치고 있다. 레지던스 업체가 숙박업을 하려면 건축법상 숙박시설 허용지역(상업ㆍ준주거지역)이어야 하고 소방시설ㆍ주차기준 등을 충족시켜야 한다. 이러한 조건을 충족시키지 못할 경우 생활형 숙박업 등록이 불가능하다. 이 때문에 상당수가 불법 영업을 하고 있는 상황이다.

레지던스가 장단기 국내 체류 외국인의 숙박시설로 한몫을 하고 있는 만큼 합법적인 영업을 할 수 있도록 추가 제도 개선이 이뤄져야 한다는 목소리가 나온다. 예를 들어 '임대위탁체류서비스업'을 신설해 시설기준이나 입지조건 등을 완화해줄 필요가 있다는 것이다.

기존 레지던스들이 여러 제약 때문에 숙박업으로 전환하지 못하고 있는 가운데 신규 분양하는 오피스텔을 레지던스로 용도 변경하는 사례가 늘고 있다. 오피스텔 공급 과잉에 따른 임대수익률 하락을 외국인 관광객을 상대로 하는 숙박업을 통해 만회하겠다는 전략에서다.

게스트하우스도 중저가 숙박시설을 선호하는 젊은 외국인 관광객에게 인기가 높은 숙박시설이다. 서울시가 2011년 파악한 게스트하우스는 총 56개소 629실 정도지만 미등록 업소를 포함하면 이보다 10배가량 많을 것으로 추산된다.

2011년 12월 정부가 '외국인 도시민박업'이라는 조항을 신설해 지난해부터 230㎡ 이하 아파트와 연립주택 등에서도 게스트하우스를 운영할 수 있게 되면서 등록업소가 늘고 있다. 서울시에 따르면 지난해 말 등록 도시민박업소는 총 199개소 455실 정도다. 시는 도시민박업소를 올해 말까지 550개소 1,500실까지 확대하기 위해 운영물품ㆍ홍보물 제공 등 지원을 늘릴 계획이다.

시 관광정책과의 한 관계자는 "미신고 업소를 제도권으로 끌어들이기 위해 다양한 혜택을 제공할 예정"이라면서 "호텔 공급도 늘려야 하지만 (공급 과잉에 따른 폐해를 막기 위해) 대체숙박시설을 활성화할 필요가 있다"고 말했다.