2016년 부동산 시장은 출발 전부터 불안한 모습을 보이고 있다. 새해부터 시행되는 주택담보대출 규제, 미국 금리 인상에 따른 국내 금리 인상 가능성, 주택 공급과잉 우려 등 이른바 '3대 악재'가 시장을 무겁게 짓누르고 있어서다. 이미 2015년 말부터 주택 가격 상승세가 한풀 꺾이고 미분양 주택이 급증하는 등 수요자들의 심리도 얼어붙는 모습이다.

전문가들은 이 같은 대내외 변수로 새해 부동산 시장에 대한 전망이 엇갈리지만 지역별로 차별화 장세가 확연하게 펼쳐질 가능성이 높다는 점에는 견해를 같이하고 있다.

◇주택시장 거래량·상승폭 둔화 전망=2015년 기존 주택시장은 오랜만에 호황을 누렸다. 2015년 전국 아파트 매매가격 상승률은 5.06%로 전년 대비 두 배나 뛰었고 1~11월 누적 주택 매매 거래량도 110만5,820건으로 역대 최대치를 경신했다. 정부의 잇단 주택시장 활성화 정책과 저금리·전세난이 맞물린 결과였다.

하지만 금융당국이 수도권은 2016년 2월, 지방은 5월부터 주택담보대출 심사를 강화하기로 함에 따라 주택시장에 악재로 작용할 것으로 전망된다. 게다가 미국 금리 인상의 여파로 하반기 이후 국내 금리 인상이 예상된다는 점도 주택시장에 부정적인 요인이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "그간 주택 가격 상승에 따른 피로감이 생겨나는 가운데 가계대출 여신심사 강화, 미국 금리 인상 등 유동성을 옥죄는 신호들이 나오고 있어 2016년 주택 거래량과 가격 상승률은 2015년보다 낮아질 것으로 보인다"고 설명했다. 이에 따라 단기 투자나 분양권 전매 등 공격적인 투자는 피하고 실수요 차원에서 자기자본비율을 높여 공급과잉 우려가 덜한 지역을 노리는 전략이 필요하다는 게 전문가들의 조언이다.


◇분양물량 감소 속 지역별 양극화 심해질 듯=2015년 신규 아파트 분양물량은 51만여가구로 역대 최대치를 기록했다. 하지만 분양물량이 급증하며 11월 전국 미분양 아파트가 전달보다 54% 급증하는 등 공급과잉에 대한 우려가 점차 현실화하고 있다.

이에 건설사들은 2016년 분양물량을 2015년보다 크게 낮춰 잡았다. 부동산114에 따르면 민영아파트를 기준으로 2016년 분양 계획 물량은 총 32만가구로 2015년 실제 분양물량에 비해 25%가량 줄어들 것으로 전망된다.

또 공급과잉 우려와 함께 정부가 중도금 집단대출의 한도와 횟수를 제한한다는 방침이어서 분양시장 역시 열기가 다소 누그러질 것으로 예상된다. 특히 분양시장에서 지역별 양극화 현상이 더욱 뚜렷해지며 수도권에 비해 상대적으로 투기세력이 많이 몰렸던 지방 분양시장이 더 둔화될 가능성이 높다는 분석이 대부분이다.

양지영 리얼투데이 리서치실장은 "전세 세입자의 경우 가격이 저렴한 수도권 신도시 택지지구나 기업형 임대주택(뉴스테이) 분양을 적극 활용하고 여유가 있는 투자자라면 분양가가 다소 높더라도 수요가 꾸준한 반포·개포 등 강남권 재건축 단지를 장기적 관점에서 고려해볼 만하다"고 말했다.

◇저금리로 수익형 부동산 관심 지속…수익률 하락세는 주의=저금리 기조로 인기를 끌었던 오피스텔·상가 등 수익형 부동산 시장은 2015년보다는 다소 둔화되겠지만 2016년에도 관심이 이어질 것으로 관측된다.

미국에 이어 우리나라가 금리를 올리더라도 인상폭은 소폭에 그칠 가능성이 높고 저금리 기조 속에서 수익형 부동산 외에 마땅한 투자 대안을 찾기도 쉽지 않기 때문이다. 다만 오피스텔과 상가 분양가 및 매매가격이 꾸준히 상승하며 임대수익률 하락 추세가 이어지고 있는 점은 주의해야 한다는 지적이다. 전국 오피스텔 임대수익률은 지난 2007년 이후 지속적으로 하락해 2015년에는 5% 중반대를 기록했으며 2016년에도 하락할 가능성이 높을 것으로 전망된다.

전문가들은 오피스텔에 투자할 경우 2015년 9월부터 공개되고 있는 오피스텔 실거래가를 활용해 가격 기준을 명확히 할 필요가 있고 상가는 허위·과장 광고와 높은 분양가에 유의해야 한다고 조언한다. /이재용기자 jylee@sed.co.kr