상전벽해(桑田碧海), 혁신도시를 일컫는 말이다.

엊그제 논밭이었던 곳이 하룻밤 사이 수많은 고층건물과 아파트로 가득하다. 2003년 혁신도시안이 발표될 때만 해도 먼 훗날 얘기 인 줄만 알았다. 하지만 세종행정복합도시는 이미 1차 진입이 성공적으로 이뤄졌고 2차 상권 또한 계획대로 진행중이다.

다른 혁신도시들 또한 대기업 이전과 임직원 이주를 거의 마친 상태다.

충청·호남권에는 세종시 외에 충북혁신도시, 전북혁신도시, 그리고 빛가람 혁신도시가 있다. 권역 내 대표 핵심 상권인 대전 둔산동이나 광주 상무지구 보다 비싼 임대료, 그리고 신규 상권이라는 리스크 때문에 창업을 망설이는 예비 창업주에게 충청권 세종시와 호남권 빛가람 혁신도시에 대한 몇 가지 정보를 제공하고자 한다.

초기 리스크와 비싼 임대료에도 불구하고 왜 혁신도시를 주목하라고 하는지 의아해 하는 이들도 분명 있을 것이다. 그럼에도 불구하고 몇 가지 놓칠 수 없는 장점이 숨겨져 있다.

첫째 독점성을 유지할 수 있다. 지역 내 대표 핵심 상권들은 이미 업종별로 치열한 경쟁이 한창이다.

공급이 수요를 넘어섰다. 높은 진입장벽과 경쟁으로 생존 가능성이 낮을 수 밖에 없다. 지난해 우리나라 전국평균 편의점 1개 곳 당 인구수는 2,057명인데 충청·호남권 주요 도시들은 이미 전국 평균 수준에 도달해 있는 상태다.

이에 반해 세종시의 현재 인구는 약 13만명, 편의점 수는 25개 정도이다. 현재 시점에서 본다면 40개 정도의 편의점이 더 들어설 수 있는 여력이 있는 셈이다. 향후 세종시 인구가 40만명에 달할 것으로 추정되는 점을 감안하면 산술적으로 약 130개의 편의점이 더 들어설 수 있다. 빛가람 혁신도시도 마찬가지다. 향후 정주 인구가 최대 10만명에 달할 것으로 예상된다. 이미 끝난 게임이 아니라 눈여겨 봐야 할 소위 뜨는 상권인 것이다.

둘째는 높은 임차료다. 예비 창업자들에게 큰 부담인 것은 사실이지만 이것이 오히려 경쟁점의 출점을 막는 진입장벽이 될 수 있다.

계약 면적 대비 임차료는 지역 내 핵심상권 수준을 넘어섰다. 거품이라고 말하는 사람들도 있지만 영업 중인 점포들의 평균 매출을 감안하면 적정수준이라고 본다. 안정적인 매출과 권리금을 따져보면 오히려 저렴하다는 생각마저 든다. 저렴한 임대료에 좋은 매출을 보이면 주변에 많은 경쟁점이 우후죽순 생겨날 확률이 높다는 것을 다른 상권 상황을 통해 어렵지 않게 알 수 있다.

셋째, 신도시 출점에는 순서가 있다. 미래 잠재 수익을 기대하며 현재의 어려움을 감수할 수는 없다.

언제 번성할지 불투명한 중심 상업 지구 보다는 대규모 아파트 단지나 독신자 위주 오피스텔, 원룸가를 우선 공략하는 것이 현명할 것이다. 그 다음 주택가나 관공서를 배후로 하는 대로변 상가 밀집지역, 마지막으로 유흥, 요식업소가 위치하는 중심 상업 지구를 노려야 성공 가능성이 높다.

마치 신기루를 쫓듯이 중심 상업 지구만 바라보는 것은 초보 창업자가 가장 경계해야 할 부분이다.