서울시가 삼성동 한국전력 부지 종(種) 상향을 위해 적용할 예정인 도시계획변경 사전협상제도는 용도지역 체계를 보다 유연하게 적용하기 위한 제도다.

오세훈 전 서울시장 시절인 2009년 도입된 이 제도는 서울시내 1만㎡ 이상 대규모 유휴부지의 합리적 개발을 위해 용도지역 변경을 쉽게 해준다는 내용이 골자다. 대신 사업계획이 결정되기 이전에 사업자와 공공이 협상을 통해 구체적인 개발방안과 기부채납 등 공공기여 규모 등을 결정하게 된다. 쉽게 말해 사전협상을 통해 용적률을 높여주되 공공기여를 통해 이익을 환수, 특혜시비를 없애겠다는 것이다.

현재까지 사전협상제도를 통해 개발에 성공한 곳은 강동 서울승합차고지를 비롯해 용산관광버스터미널, 마포 홍대역사 등 3곳이다. 첫 사례인 서울승합차고지는 고덕동 210-1일대 1만5,900㎡ 규모의 부지로 당초 버스차고지로 사용하다가 2002년 차고지 이전 후 용도변경이 되지 않아 10년간 방치돼왔다. 2010년 관련 법안이 마련된 후 협상이 급물살을 탔고 2012년 10월 개발계획이 심의를 통과했다. 버려졌던 땅은 계획에 따라 준주거지역으로 종 상향돼 지상 35층 높이의 복합건물 3개동이 들어선다.

경의선 지하화를 통해 유휴부지가 만들어진 홍대역사(2만794㎡)에도 사전협상제도를 통해 대규모 쇼핑센터와 500실 규모의 비즈니스호텔이 들어선다. 자동차 터미널 용도였다가 15년 넘게 전자상가로 운영해온 용산관광버스터미널(1만8,953㎡) 부지 역시 이 제도를 통해 국내 최대 규모의 비즈니스호텔(1,729실)과 상업·업무시설로 변모한다.

반면 사업제안서를 냈던 10곳 중 나머지 7곳은 아직 사업이 본궤도에 오르진 못한 상황이다. 공공기여 규모를 놓고 서울시와 사업자 간 이견이 좀처럼 좁혀지지 않고 있기 때문이다. 특히 100층 규모의 글로벌 비즈니스센터로 개발될 것으로 기대됐던 뚝섬 삼표레미콘 부지는 현대자동차그룹이 사실상 개발을 포기했다.