'작을수록 돈이 된다.' 최근 부동산 시장의 화두는 '소형'이다. 1~2인 가구는 늘어가는데 이들이 거주할 만한 소형 주거공간이 부족한데다 수익형 부동산에 대한 관심이 커지면서 소형오피스텔이나 도시형생활주택 등에 대한 관심이 급증하고 있다. 침체된 수도권 부동산 시장 속에서도 소형주택에 대한 열기는 뜨겁다. 3월 강남역 아이파크 2차 오피스텔이 56.7대1의 평균 경쟁률로 청약이 마감된데 이어, 지난 4월 서울 성동구 행당동에서 공급한 ‘서울숲 더샵’ 오피스텔의 경우 89.5대1의 평균 경쟁률을 기록하기도 했다. 소형주택에 대한 열기는 지방으로도 번져가고 있다. 지난 20일 부산 해운대 마린시티 인근에서 한신공영이 선보인 오피스텔의 경우 932실 모집에 1만8,640여명이 몰려와 평균 20대 1의 경쟁률로 청약이 마감됐다. 베이비붐 세대의 은퇴가 이어지며 오피스텔ㆍ도시형생활주택 등 소형주택 투자에 대한 열기는 앞으로도 당분간 지속될 전망이다. 하지만 소형주택 공급이 다소 과잉되고 있는 것에 따른 위험부담을 고려해 입지나 수익률을 좀 더 꼼꼼히 따져봐야 한다는 게 전문가들의 조언이다. ◇알짜 소형주택 어디서 나올까= 소형주택의 인기가 치솟자 공급도 크게 늘어나고 있다. 2010년 1분기 전국 도시형생활주택 인허가 물량은 1,575가구에 불과했지만 올해 1분기에는 1만137가구를 기록해 6배 이상 급증했다. 오피스텔 역시 서울ㆍ수도권의 몇몇 지역에 집중되던 물량이 전국적으로 확대되는 양상을 보이고 있다. 동양건설산업은 성남 정자동에서 오피스텔 174실을 6월중 공급한다. 오는 9월 신분당선이 개통될 경우 강남 접근성이 크게 좋아질 전망이다. 인천에서는 송도ㆍ청라 등 경제자유구역내 오피스텔에 주목해볼 만하다. 반도건설은 상반기중 인천 청라에서 806실 규모의 오피스텔을 선보일 예정이다. 중심상업지구와 인접해 있어 유효수요가 풍부할 것으로 보인다. 송도에서도 롯데건설ㆍ한진중공업ㆍ대우건설이 공동시공하는 한진해모로 오피스텔이 9월 중 공급된다. 부동산 열기가 뜨거운 부산에서는 부산대 인근 금정구 장전동에서 성우오스타 326실이 공급될 계획이다. 도시형생활주택 공급도 줄을 잇는다. 이지개발은 6월중 강남 역삼동에서 도시형생활주택 '더 원' 150가구를 분양할 계획이다. 한원건설도 같은 달 서울 동작구 대방동에서 141실 규모의 도시형생활주택 '아데나339'를 분양한다. 전철1호선 대방역 역세권에 위치해 있으며 여의도가 가까워 직장인 수요가 많을 것으로 보인다. ◇어떻게 투자할까= 수익형 부동산으로 소형주택에 투자하기에 앞서 임대가 잘 되는 지역인지, 매입가 대비 연수익률은 적정한지 여부를 반드시 따져봐야 한다. 최근 수익형부동산에 대한 관심이 높아지며 경쟁이 치열해지자 지나치게 비싼 매입가로 투자해 예금금리에 못 미치는 수익을 거두는 투자자들도 많아지고 있기 때문이다. 특히 아무리 저렴하게 매입해도 임차인을 구하지 못해 공실이 수개월간 지속된다면 수익률은 크게 떨어질 수밖에 없다는 점을 명심해야 한다. 최근 신규 오피스텔과 도시형생활주택이 대량으로 공급되는 상황에도 유의해야 한다. 부동산114 측은 “소형주택 공급이 늘어나며 향후 과잉 공급 지역에서는 임차인 전쟁이 일어날 수 있다”며“기준 금리 인상 움직임도 커지고 있어 투자시 예금 금리 이상의 수익률을 거둘 수 있는지 입지 및 수익률을 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 조언했다. 오피스텔과 도시형생활주택 중 내 투자목적에 맞는 상품을 잘 고르는 것도 중요하다. 오피스텔이나 도시형생활주택은 모두 1~2인 가구의 주거를 목적으로 하는 소형주택이라는 점에서는 차이가 없지만 세금혜택, 청약방식 등은 꽤 다른 편이다. 우선 오피스텔은 건축법에 적용을 받아 기본적으로 주택이 아닌 업무시설로 분류된다. 분양을 받아도 무주택 청약자격을 유지할 수 있다는 말이다. 업무용으로 취득해 부동산 임대사업자 등록을 낼 경우 부가가치세도 환급받을 수 있다는 장점이 있다. 다만 현행 법상 오피스텔의 경우 주택이 아닌 '시설'로 분류돼 오피스텔로 임대사업을 하는 사람들은 주택임대사업자로 등록할 수 없다. 오피스텔로 임대사업을 하는 경우 주택 임대사업자가 받을 수 있는 취등록세 면제 등의 혜택을 받을 수 없다는 말이다. 도시형생활주택은 주택법에 적용을 받아 전용 20㎡ 이하 주택을 제외하곤 무주택자 자격을 잃게 된다. 하지만 주택임대사업자로 등록할 수 있어 그에 따른 각종 세제 혜택을 누릴 수 있으며 공시가격이 1억원 미만일 경우 양도세 중과대상에서 제외된다. ◇소형주택 시장 더 커질까=지난 1980년대 1인 가구는 총 가구의 5% 수준에 불과했지만 2011년 현재는 403만 가구로 전체의 23.3%를 차지하고 있다. 이미 일본(28.3%), 미국(27.1%) 등 주요 국가와 비슷한 수준에 육박했으며 앞으로도 1인 가구의 증가세는 이어지리라는 것이 전문가들의 추측이다. KB금융지주는 지난 3일 발표한 보고서를 통해 “이런 사회구조적인 인구 변화와 맞물려 향후 소형 임대주택의 월세 시장이 활성화할 것”으로 내다봤다. 도시형생활주택 관련 규제들이 대부분 다 풀리고 주택매입 임대사업자 등에 대한 세제 혜택이 확대되는 등의 시장 환경 변화에도 주목할 만하다. 공급과 수요 창출을 위한 모든 준비가 갖춰진 셈이다. 원룸형 도시형생활주택의 경우 ‘주인집’을 위한 일반주택 1가구를 복합건축할 수 있도록 조건이 완화됐으며 오는 7월에는 건설규모를 150가구에서 300가구까지 확대하는 주택법 개정안이 적용될 전망이다. 2~3인을 위한 도시형생활주택 등 좀 더 진화된 소형주택도 속속 등장해 소비자들의 관심을 이어받을 것으로 보인다.