부동산 경기 침체로 임야 거래가 거의 끊겼다. 법원경매에서도 임야는 찬밥 신세로 감정가의 절반 수준에서 낙찰되는 물건이 상당수다. 임야는 덩치가 크고 개발하기도 쉽지 않아 일반인이 선뜻 매입하기 꺼려지는 게 사실이다. 그러나 임야는 잘만 개발하면 황금알을 낳는 거위가 될 수 있다.경매로 전용 가능한 임야를 싼 값에 사들여 위치에 따라 전원주택이나 스포츠시설, 관광농원, 청소년 수련시설, 자연휴양림 등을 조성한다면 국제통화기금(IMF) 한파에서도 일석이조의 재테크가 될 수 있다. ◇최근 추세=국제통화기금(IMF)시대로 접어든 후 임야는 일반인들의 관심대상에서 제외됐다. 목돈이 아쉬운 시대에 덩치만 크고 활용도가 적은 임야는 부담스러웠기 때문이다. 법원경매에서 임야의 감정가 대비 낙찰가는 올들어 55~81%에 머물고 있다. 대개 감정가의 60% 정도면 낙찰받을 수 있었다. 그러나 일부 임야는 감정가보다 2배 이상 비싼 가격에 낙찰되기도 해 임야의 평균 낙찰율은 큰 의미가 없다. 따라서 전문적 지식이 있거나 전문기관을 통해 법원경매에 나선다면 임야는 훌륭한 투자대상이 될 수 있다는 게 전문가들의 한결같은 지적이다. ◇주의점=임야 법원경매의 목적은 전용가능한 임야를 싼 값에 장만한다는 것이다. 이 두가지 목적에 벗어난 임야는 투자가치가 없다고 할 수 있다. 임야 투자에서 최우선적으로 고려해야 할 것은 전용 가능성이다. 임야는 농지에 비해 전용이 쉬운 편이나 각종 인허가 사항이 관련돼 있어 섣부른 투자는 엄청난 손실로 이어지기 마련이다. 임야 전용 가능 여부는 산림법과 환경법을 잘 살펴볼 필요가 있다. 산림법 저촉 여부는 시·군·구청의 지적공부를 떼어 보고 관계공무원의 자문을 받아야 확인할 수 있다. 산림법에서 전용 가능한 임야는 ▲4M 이상 도로가 붙어 있을 것 ▲경사도 20도 이하 ▲나무조밀도 50% 이하 ▲천연기념물로 지정되거나 희귀한 나무가 없을 것 등이다. 환경법에서는 상수원 보호특별대책 1·2권역을 지정하고 있다. 이들 권역에는 남양주시, 여주군, 광주군, 가평군, 양평군, 용인시, 이천군 등이 포함된다. 수도권 대부분 지역이 상수원 보호 특별대책 권역에 포함되는 셈이다. 이들 지역은 전용이 까다롭다고 할 수 있다. 그러나 이들 지역에 포함되더라도 하수종말처리장이 있으면 임야를 전용할 수 있다. 그러므로 하수종말처리장 근처에 있거나 하루종말처리장이 건설되고 있는 지역의 임야는 노려볼만하다. ◇임야 전용=임야 전용 절차는 비교적 단순하다. 임야를 매입해 전용허가를 얻고 건물을 지으면 된다. 전용허가를 얻기 까지가 복잡하다. 전용허가를 얻기 위해서는 해당 지방자치단체의 산림과와 환경과, 하수도과 등에 문의를 하는 것이 바람직하다. 이같이 전용 절차가 복잡하다고 여기면 임야 전문개발업체에 의뢰할 수 있다. 의뢰 수수료는 대개 건당 300만~500만원이다. ◇사례=풍납동에 사는 문광민씨는 친구와 함께 5,000만원씩 1억원을 투자해 경기 광주군에 있는 임야 2,010평을 경매로 감정가의 절반 수준인 1억100만원에 매입, 이중 800평을 전원주택지로 전용했다. 이 과정에서 취득세(토지가의 2%)로 202만원, 등록세(3%)로 303만원, 교육세(등록세의 20%)로 60만6,000원, 농특세(취득세의 10%)로 20만원을 냈다. 또 임야 전용을 위해 토목설계비(6가구*150만원)로 900만원, 전용부담금(공시지가의 20%)으로 960만원, 대체조림비(800평*3,000원)로 240만원, 취득세 증가분으로 45만원, 부대비용 100만원을 냈다. 이에 따라 토지매입을 포함해 전용에 들어간 비용은 모두 1억3,130만6,000원이 들었다. 문씨는 전원주택지 800평중 500평을 평당 30만원씩 매각, 1억5,000만원을 챙겨 2,000만원 가량의 순이익을 내고도 전원주택지 300평과 기타 임야 1,210평을 여전히 가질 수 있었다. 공간개발연구원 홍석동(洪錫東)사장은 『일반인들이 임야 개발에 대해 몰라 임야라면 투자대상에서 제외시키고 있으나 임야는 알기만 하면 황금알을 낳는 거위가 될 수 있다』면서 『법원 경매 물건중 싼 값에 나온 임야를 잡아 개발한다면 IMF 시대에 효율적인 재테크 수단이 될 것』이라고 말했다. 【정재홍 기자】