일본 가나가와현 가와사키시에 있는 SBI모기지 프랜차이즈 점포의 모습. /사진제공=SBI모기지

황윤정 신한금융투자 연구원

아베 신조 일본 총리의 공격적인 경기부양책 덕분에 일본 부동산 시장도 긴 침체의 터널을 벗어나고 있다. 일본 국토교통성(MLIT)에 따르면 지난 5월 일본의 주택 착공 건수(연환산 기준)는 102만 7,000건으로 전년 대비 15.3%나 증가했다. 이는 지난 2008년 10월 이후 최고치다.

지난 4년간 70~90만호의 박스권을 움직였던 주택 착공 건수는 90~100만호 수준으로 증가할 것으로 예상된다. 또 5월 주택매매도 전년 대비 49.2% 증가하는 등 부동산 시장이 가파르게 회복하고 있는 것을 보여주는 신호가 곳곳에서 나타나고 있다.

국제신용평가사인 무디스 일본지사 무디스재팬도 최근 일본 부동산 시장 전망을 '부정적'에서 '안정적'으로 조정하고, 일본 부동산 시장의 상승세가 향후 12~18개월 이상 이어질 것으로 전망했다.

주택담보대출 전문업체인 SBI모기지는 이 같은 일본 부동산 시장 회복의 수혜를 톡톡히 볼 것으로 예상된다. 특히 SBI모기지는 최근 공격적으로 점포를 확대하고 있어 성장에 가속도가 붙을 것으로 전망된다. SBI모기지의 작년 말 점포 수는 129개였으나 올해 3월에는 170개로 늘어났다. SBI모기지는 앞으로 법인영업에 특화된 프랜차이즈 점포와 개인영업에 특화된 일본 보험판매대리업체인 VL파이낸셜파트너스와의 제휴, 일본 최대 주택건설사인 타마홈과의 주택론 판매 위탁 계약으로 점포 수를 더욱 늘려갈 예정이다. SBI모기지는 올해 전체 판매 점포를 300개까지 늘리고, 2015년에는 500개까지 확대할 계획이다.

서영수 키움증권 연구원은 "일본은 한국과 달리 주택과 대출 수요가 신축 주택 중심으로 형성된다"며 "대출 취급 기관을 결정하는 데 가장 영향력이 있는 채널이 금융기관이나 부동산 중개업체가 아니라 주택 건설업자"라며 점포 확대의 영향을 설명했다.

여기에 고정금리 대출에 대한 수요가 증가하고 있는 점도 긍정적이다. 최근 일본 장기고정금리 상품의 대부분을 차지하는 'FLAT35'신청건수와 실행건수가 빠르게 증가하고 있다. SBI모기지에 따르면 2012회계연도 4ㆍ4분기(1~3월) FALT35 신청건수는 6,215건으로 전년 동기 대비 15.7%나 늘었다. FLAT35 실행건수도 4,933건으로 전년 동기 대비 11.3% 증가했으며, 총 실행금액은 1,226억엔으로 7.5% 증가했다.

일본의 FLAT35 시장은 모기지뱅크가 신청건수(시장점유율 76.4%)와 실행건수(72.2%)에서 압도적인 시장점유율을 기록하고 있다. 모기지 뱅크 중에서도 SBI모기지가 압도적인 1위를 기록하고 있으며, 2위 업체와의 점유율 격차는 약 2배에 달한다. SBI모기지는 FLAT35 상품을 단순 중개 후 수수료를 받는 구조이기 때문에 채무불이행에 대한 위험도 없다.

'아베노믹스'에 따른 사상 최저 금리 수준과 일본 정부의 인플레이션 목표 정책은 향후 변동금리상품에서 고정금리상품으로의 차환 수요를 크게 증가시킬 것으로 보인다. 실제 최근 일본은행(BOJ)의 양적완화로 인해 국채금리가 사상 최저 수준을 기록하면서, 지난 4월 FLAT35의 금리가 1.8%를 기록해 역대 최저 수준까지 떨어진 점은 이 같은 전망에 힘을 실어주고 있다. 이에 따라 올해 FLAT35 실행건수 대비 차환비율은 2012회계연도 4ㆍ4분기 13.2%에서 올해는 30.0%까지 높아질 것으로 예상된다.

서 연구원은"SBI모기지는 지난 2009년 정부의 정책적 지원으로 고정금리 대출에 대한 수요가 급증했던 시점에 채널을 충분히 확보하지 못해 정책 수혜를 충분히 활용하지 못했다"며 "이와 달리 최근 금리 급 변동에 따른 고정금리 대출 수요 증가 상황에서는 채널 확대의 효과를 볼 것으로 보인다"고 말했다.

SBI모기지의 2013회계연도 1ㆍ4분기(4~6월) 순이익은 66억원으로 전년 동기 대비 18.8%나 성장했다. 이는 1ㆍ4분기 기준 사상 최대치다. 환율효과를 감안하지 않을 경우에는 순이익 성장률이 50.1%에 달한다. 순영업수익은 349억원으로 원화기준으로는 전년대비 2.4%, 엔화기준으로는 29.4% 늘었다. 수수료이익이 전년 대비 32.4%나 늘었으며, 고정금리 대출 수요가 증가한 것이 실적에 긍정적인 영향을 미쳤다.

신한금융투자는 SBI모기지의 2013회계연도 순이익은 341억원으로 전망했으며, 주택 경기 개선이 가시화될 경우 실적이 더 늘어날 것으로 전망했다.

30% 넘는 성장률·30%대 고배당… 투자 매력 충분 애널리스트가 본 이회사 SBI모기지는 일본 주택담보대출을 전문으로 취급하는 모기지뱅크이다. 대출 상품을 금융기관을 대신해서 판매해주는 중개 업무만을 수행하기 때문에 채권 부실화에 따른 대손 위험이 없다. 주력 상품은 'FLAT35'라는 최대 35년 만기의 고정금리 주택담보대출이다. FLAT35 시장 내에서 신청건수 28.5%, 실행건수 25.3%로 1위의 점유율을 확보하고 있다. 높은 점유율의 비결은 낮은 금리와 넓은 점포망이다. 경쟁사보다 0.1~0.3%포인트 낮은 FLAT35 대출 금리를 제시하고 있다. 장기간으로 큰 금액을 대출하려는 수요자들은 낮은 비용 부담을 제시하는 상품을 선호할 수 밖에 없다. 또한 프랜차이즈 점포 확대와 대형 부동산 회사의 대리점화를 통해 시중은행 못지 않은 판매 채널을 구축하겠다는 목표를 가지고 있다. 2013년 회계연도 순이익은 341억원, 자기자본이익률(ROE) 18.4%를 전망한다. 이는 전년 대비 13% 이상 성장한 수치이다. 환율 효과를 제외한 순이익 증가율은 30%를 웃돈다. 대출 상품 판매 금액이 매년 30%씩 증가하고 있어 실적 또한 높은 성장세를 이어갈 전망이다. 일본 주택 경기 지표가 개선되면서 SBI모기지에 우호적인 영업 환경이 펼쳐지고 있다. 또한 변동금리와 FLAT35의 스프레드가 축소되고 있어 FLAT35의 매력도가 증가하고 있다는 점도 향후 수익 성장이 예상되는 대목이다. 높은 성장세와 더불어 또 다른 투자 매력은 배당이다. 지난 해 두 번의 배당을 통해 약 28.9%의 배당성향을 보였다. 향후에도 30% 이상의 배당성향을 유지하며 적극적인 주주 환원 정책을 펼칠 계획이다.. 국내 금융 회사들과 비교할때 밸류에이션 매력 또한 부각된다. 현재 주가수익비율(PER)은 9.7배, 주당순이익(EPS) 성장률을 감안한 주가이익증가비율(PEG)는 0.7배에 불과하다. 국내 금융업종대비 세 배 이상의 수익성과 성장성을 보유한 것에 비하면 매우 저평가된 상황이다. 압도적인 시장 지배력과 사업 구조의 차별성, 높은 성장성을 감안하면 주가는 상승 프리미엄을 받아야 할 시점이 분명하다.