Q 아파트 임대차 계약이 끝나 이사를 나오는 과정에서 벽에 못질한 흔적 10여개를 이유로 집주인이 100만원을 보증금에서 공제해 버렸다. 집주인의 이러한 처사가 법적으로 타당할까.

A 문제를 해결하는 1차적인 관건은 임대차계약서 내용이다. 계약서에 구체적인 내용이나 합의를 담고 있다면 그 내용에 따라 해결할 수 있다. 그러나 계약서에 관련 내용이 전혀 없거나 '계약 종료시 원상회복한다'는 정도의 간단한 내용만 기재돼 있다면 분쟁을 해결하기가 쉽지 않다.

일반적으로 일상생활에 불가피하게 발생하는 건물 마모는 용인될 수밖에 없으므로 경미한 정도의 못질은 허용된다고 볼 수 있다. 하지만 과도한 못질로 건물이 훼손됐다면 세입자에게 책임을 묻게 된다.

임대차계약서에서 책임 여부에 관한 구체적인 약정을 두고 있지 않다면 상식이나 사회통념을 판단 기준으로 삼을 수밖에 없다. 결국 건물 훼손이 과한지 여부는 임대차 규모나 계약 내용 등 구체적인 사실관계를 고려해 종합적으로 판단할 수밖에 없으므로 명확하게 기준을 제시하기가 어렵다. 이러한 이유로 임대차계약 과정에서 위와 같은 사항을 계약서에 명시적인 문구로 반영할 필요가 있다.

계약 문화가 발달한 선진국에서는 주택 임대차계약을 체결할 때 수십 개 이상의 합의(계약) 문구가 사용되고 있다. 예를 들면 '임차인은 그림이나 기타 벽걸이 장식을 설치할 수 있으나 못과 고정 장치는 가능한 한 작고 목적물에 손상을 덜 주는 것으로 사용해야 한다', '천장에 거는 설치물은 허용되지 않는다', '임차인은 모든 구멍을 메우고 덧댈 책임이 있다' 등이다.

더구나 위와 같은 사례는 빈번히 발생하는데도 불구하고 관련 판례가 많지 않다. 대부분 100만원 이하 소액사건이라 재판에 이르기 전 임대차 종료 과정에서 억지로 해결되는 경우가 많다. 재판까지 가더라도 판결 선고를 위해서는 원상복구 비용을 입증해야 하는데 이를 위해 적지 않은 비용이 드는 터라 대부분 판결이 아닌 조정으로 마무리된다.

따라서 계약을 체결할 때 주의를 기울일 필요가 있다. 또 임대차목적물을 사용하기 위해 꼭 필요한 못질이었음을 분명히 입증하도록 하고 재판을 신청하기에 앞서 조정으로 해결하는 게 현명하다.

최광석 로티스 합동법률사무소 변호사 lawtis@gmail.com