최근 전세가 상승세에 대한 처방으로 야당을 중심으로 '전월세상한제' 도입 요구가 크다. 가격 규제인 전월세상한제는 결국 장기적으로는 민간임대주택의 공급을 축소시켜 임대료를 더욱 불안하게 할 수밖에 없다. 이런 가격 규제가 갖는 근본적인 문제점을 차치하더라도 전월세상한제는 운영에 있어 해결 불가능한 난제들이 많다. 이는 국내 주택임대시장이 해외와 같은 (순수)월세가 아닌 전세 및 보증부월세에 기반한 시장이기 때문이다.

우선 전월세상한제를 운영하기 위해서는 임대료 상승률 기준이 필요하다. 그러나 최근 주택시장에서 경험했듯이 전세는 올랐는데 (순수)월세는 하락세를 보였다. 그럼 임대료가 얼마나 올랐다고 할 수 있는가. 유사한 두 가지 주택형이 4,000가구 넘게 존재하는 서울시 대치동 은마아파트의 전월세확정신고 자료로 살펴보자.

2011년 초반 월세 120만원에 보증금 5,000만원인 월세계약과 2억8,000만원의 전세계약이 공존하고 있었다. 그러나 3년이 지난 2014년 초반에는 월세 계약은 변화가 없고 전세는 3억5,000만원으로 올랐다. 전세로 따지면 25% 올랐으나 해당 월세계약의 경우는 0% 임대료의 변화이다. 그럼 은마아파트의 임대료가 얼마나 올랐다고 할 수 있는가.

전세가 문제이므로 전세를 기준으로 상승률 기준을 정하자고 할 수 있다. 이럴 경우 발생하는 문제점은 임대인이 월세로 전환하려는 욕구가 더 커진다는 것이다. 전세를 25% 올리는 대신에 기존 전세금의 절반인 1억4,000만원을 보증금으로 유지하고 나머지를 월세로 전환해 100만원 받으면 과연 임대료를 얼마나 올린 것인가. 비교할 수 있는 사례로 2011년 초반 단지 내에 보증금 1억4,000만원에 월세를 90만원 받는 계약이 있었다. 이 사례와 비교하면 월세의 경우 3년간 상승률이 11%에 불과하다. 따라서 논의되는 연간 5%(3년간 15%)의 상승률 상한보다 낮은 계약이다. 그러나 문제는 월세를 더 받는 것이 전세가 상승보다 임차인에게 더 부담이 될 수 있다는 것이다.

그래서 전월세상한제하면 빠지지 않고 동반되는 이슈가 '전월세전환율' 규제이다. 즉 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 시장이자율을 낮추는 방향으로 규제해야 한다는 것이다. 2011년 서울시 아파트의 전월세전환율은 8%대였고 2014년에는 6%대로 낮아졌다. 극단적인 예로 시장이자율인 3%를 그대로 적용해 전환하라고 하면 같은 단지 내에 1억4,000만원 보증금에 100만원 월세를 받는 계약이 아무런 문제없이 존재하는데 해당 주택만 월세를 50만원만 받으라는 상황이 돼 버린다.

전월세전환율이 낮아진 것은 월세에 비해 전세가 더 오른 원인이 아니라 결과이다. 역으로 전세가 안정되려면 전월세전환율이 높아지는 현상이 동반돼야 한다. 따라서 전월세전환율을 낮게 규제하는 것은 월세 부담의 경감보다는 결국 전세의 상승 요인으로 작용할 것이다. 결국 전월세전환율 규제를 동반한 전월세상한제는 바람직하지도 않고 시장에서 수용되고 작동하기도 불가능한 제도이다.