이번 개정안의 핵심적인 내용은 준농림지의 개발은 허용하되 계획적인 대규모 단지 개발로 유도하겠다는 것. 준도시취락지구로의 용도변경 가능 최소면적을 10만㎡로 강화한 것도 이같은 이유에서다.특히 이번 제도 손질은 지난 97년 준농림지에 대한 건축규제가 실효성을 거두지 못했다는 판단에 따른 것으로 앞으로는 계획없는 개발은 허용하지 않겠다는 정부의 의지가 반영된 것이다. ◇소규모 고층아파트는 못짓는다=지금까지 아파트를 짓기위해 준농림지역을 준도시취락지구로 용도변경하려면 3만㎡(300가구)의 땅만 확보하면 됐다. 용인·고양등 수도권일대 준농림지에 300~500가구 규모의 고층아파트가 난립할 수 있었던 것도 이 규정 때문이었다. 하지만 이번 개정으로 10만㎡ 미만의 땅은 준도시취락지구로의 용도변경이 안돼 기존 준농림지 규정(용적률 100%, 건폐율 60%)으로만 아파트를 지을 수 있다. 최소한 10만㎡(약 1,500가구)는 넘어야 용적률 200%의 준도시지역 건축규정을 적용해 고층아파트 건립이 가능한 셈이다. ◇소규모 공장도 들어서지 못한다=현행 국토이용관리법은 공장을 짓기위해 준농림지역을 준도시지역으로 용도변경하는 경우 최소면적 제한을 두지 않았다. 이에따라 공해·수질오염을 유발하는 소규모 공장들이 자유롭게 준농림지에 들어섰다. 개정안이 공장시설의 준도시지역 용도변경 최소기준(3만㎡)을 마련한 것은 이같은 폐해를 줄이기 위한 것. 즉 하수처리시설등 기반시설을 갖춘 대규모 부지에 공장이 들어서도록해 오염물질 배출등을 효율적으로 관리하겠다는 것이다. ◇계획 없이는 개발못한다=이번 개정안의 주요내용중 하나는 준농림지역에 대한 개발계획제도를 도입한 점이다. 개발계획에는 상·하수도, 도로, 학교 등 기반시설을 담도록 하고있어 아파트만 있고 정작 생활에 필요한 시설은 없는 기형적 주거형태를 상당수 보완할 수 있을 전망이다. 준도시지구로 용도변경될 경우에는 이 개발계획 수립이 의무화되며 준농림지 상태에서 개발할 경우에도 필요하다면 시장·군수가 개발계획을 수립할 수 있다. 단 지금까지 준농림지 상태의 개발은 3만㎡까지만 가능했지만 개발계획을 세울 경우 이 범위를 벗어난 개발도 허용된다. ◇숙박시설·음식점 설치가 더 어려워진다=자연환경보전지역에 무분별하게 들어섰던 러브호텔이나 음식점도 함부로 짓지 못한다. 지금까지 지목상 대지에는 무조건 이같은 시설을 지을 수있었지만 앞으로는 대지더라도 수질오염이나 경관훼손의 우려가 없어야만 허가를 내주기 때문이다. 정두환기자DHCHUNG@SED.CO.KR