[지방 미분양 대책] "더 방치땐 경제 타격" 세금·금융혜택까지 전국 미분양주택 13만채… '적정 수준'의 2배모기지보험 LTV도 현행 80%서 85%로 늘려"건설사 잘못 왜 정부가…" 모럴해저드 논란도 최석영기자 sychoi@sed.co.kr 정부와 한나라당이 고강도의 지방 미분양대책을 내놓은 것은 미분양 주택 문제를 이대로 방치할 경우 국가경제 침체로 이어질 수 있다는 위기감에 따른 것이다. 이에 따라 이번에는 지난해 9월 미분양대책에서 배제됐던 세금 및 금융규제 완화까지 포함했다. 당정은 특히 지방의 미분양 사태가 고분양가와 과잉 공급에 있다고 보고 10% 이상 분양가를 내린 아파트에만 금융혜택을 주기로 결정했다. 그럼에도 일각에서는 주택건설업체들의 '실책'을 정부가 나서 도와준다는 측면에서 건설업체들의 도덕적 해이를 부추길 수 있으며 투기자금을 동원해 사태를 해결하려 한다는 비판도 나온다. ◇미분양 25만채까지 추정돼=국토해양부의 공식집계에 따르면 지난 3월 말 현재 전국의 미분양 주택은 총 13만1,757채에 이른다. 이는 1996년 2월의 13만5,386채 이후 12년1개월 만에 가장 많은 수치이다. 정부가 적정 수준으로 생각하는 미분양이 6만~7만채이고 최근 10년간 평균이 6만9,000채인 점을 고려하면 현재의 미분양 주택은 적정수준의 2배에 이른다. 특히 업계는 최근 지방은 물론 수도권까지 미분양이 넘쳐 약 25만채에 이를 것이라고 추산하고 있다. 이에 따라 미분양에 묶인 자금이 약 50조원에 달할 것으로 추정됐으며 사태를 방치할 경우 중소업체의 줄도산으로 이어질 것이라는 전망도 제기돼왔다. 또 이 같은 미분양 사태는 주택업체의 후속분양을 어렵게 해 주택공급이 위축될 가능성을 높이며 주택건설업체들이 금융회사로부터 프로젝트파이낸싱(PF)을 일으켜 자금을 조달하는 점을 고려할 때 주택건설업체의 어려움이 금융부실로 이어질 가능성을 배제할 수 없다는 우려도 당정이 대책을 내놓은 배경이다. ◇금융ㆍ세제혜택 총망라=당정이 이번에 마련한 지방 미분양대책은 얼어붙은 주택 수요를 녹이는 데 초점이 맞춰져 있다. 특히 대출규제 완화를 통해 적은 돈으로 집을 살 수 있는 여력을 지원해주고 있다. 당정은 우선 건설업체가 분양가를 10% 인하한다는 것을 전제로 지방 미분양 아파트 취득시 은행이나 보험에서 대출 받을 수 있는 한도를 10%포인트 상향 조정할 방침이다. 이에 따라 지방 미분양 주택에 대한 아파트 담보대출인정비율(LTV)은 금융회사와 대출기간ㆍ금액에 따라 현재 60%에서 70%로 10%포인트 높아진다. 여기에다 모기지 보험 LTV도 현행 최대 80%에서 85%로 5%포인트가 추가 확대된다. 또 미분양 주택의 취득ㆍ등록세가 현행 2%에서 절반 수준인 1%로 낮아진다. 85㎡ 이하의 분양가 3억원짜리 지방 미분양 아파트를 매입하는 경우 종전에 660만원이었던 취득ㆍ등록세가 330만원으로 50% 줄어들게 된다. 1가구2주택 양도소득세도 면제기간도 현재 1년만 주던 데서 2년으로 늘렸다. ◇업체 모럴 해저드 조장 비난도=이번 대책에 대한 시각은 곱지만은 않다. 지금의 미분양 사태는 분양가를 높이는 데 급급하고 시장 전망을 정확히 예측하지 못해 과잉 공급한 주택업계의 잘못이 큰데 정부가 두 차례나 나서 대책을 세운 것은 지나치다는 지적이다. 게다가 "건설회사가 먼저 분양가를 10% 인하해야 지원 대상에 포함된다"는 설명에도 불구하고 실질적인 분양가 인하 검증이 어렵다는 점에서 '모럴 해저드' 논란이 거세질 것으로 전망된다. 실제 아파트 분양 때 업체가 공고한 명목분양가 10% 인하뿐 아니라 계약금과 중도금 등의 금융조건을 완화해 이에 해당하는 실질분양가를 낮출 경우에도 금융혜택을 준다는 점에서 이를 어떻게 검증할지 문제를 제기하고 있다. 한 민간 부동산 전문가는 "지금도 지방 아파트의 경우 업체들이 계약금을 대폭 줄여주고 중도금 무이자를 실시하는 등 판촉전을 펴고 있고 이는 모두 분양가에 포함됐다"며 "이를 모두 분양가 인하 노력으로 보는 것은 무리"라고 말했다.