서울에 사는 박모(58)씨도 요즘 주택에 대한 세금 때문에 밤잠을 설친다.
본인과 대학 졸업반인 아들 명의의 주택까지 합쳐 1가구 3주택자인 박씨는 10년간 보유한 낡은 아파트를 팔고 싶은데 양도세 중과(60%) 때문에 엄두를 못내고 있다.
그렇다고 그냥 보유하자니 올해부터 6억원 초과, 세대별 합산과세로 강화된 종합부동산세 대상에 들어 재산세 부담이 늘게 생겼다.
박씨가 양도세를 내지 않으면서, 종부세도 피할 수 있는 절세 방법은 없을까.
◇ 증여를 통한 절세 = 김종필 세무사는 "양도세 중과를 피하는 방법 중 하나로현재 주민등록상 주택 중에서 분가를 했거나 분가가 가능한 자녀 등에게 증여하는방법을 고려할 만하다"고 조언한다.
박씨의 사례를 보자. 박씨는 본인 명의로 10년 전에 취득한 시가 6억원(기준시가 4억원, 양도차익 4억원)짜리 A아파트와 시가 4억원(기준시가 2억원, 양도차익 2억원)짜리 B단독주택을 갖고 있고, 대학 졸업반인 세대원 아들 명의로 2002년에 증여한 시가 3억원(기준시가 2억원, 양도차익 2억원)짜리 C아파트를 보유해 1가구 3주택이다.
박씨에게는 가족으로 아들 외에 아내와 결혼해서 분가한 딸이 있고, 이 딸은 용인에 D아파트를 3년 전에 취득해 살고 있다.
이 경우 박씨는 가장 먼저 양도차익이 상대적으로 적은 B단독주택을 출가한 딸에게 증여해 2주택으로 줄이는 게 좋다. 딸은 비과세 요건을 갖춘 종전 D아파트를 B주택을 증여받은 날로부터 1년내에 처분하면 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택에 따라 양도세를 물지 않는다. 다만 증여로 받은 B주택은 5년 이상 보유하고, 2년 이상거주해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
다음 절차는 대학 졸업반인 아들이 올해 취업을 하면 바로 분가를 시킨다. C아파트를 소유한 아들이 분가하면 박씨와 아들은 각각 독립된 세대로 1주택자가 된다.
이 상태에서 박씨는 본인 소유의 10년 보유한 A아파트를 1가구 1주택 비과세로 처분한 후 나중에 아들과 합가하면 된다.
만약 박씨가 B주택을 증여하지 않고, 3주택 상태에서 팔아버린다면 양도세가 중과(60%)돼 양도차익 2억원의 60%인 1억2천만원을 세금으로 내야 한다.
B주택이 아닌 A아파트를 먼저 팔면 양도세가 양도차익 4억원의 60%인 2억4천만원에 이른다.
또 3주택을 그대로 보유할 경우 총 기준시가가 8억원으로 6억원을 초과해 매년약 100만원의 종합부동산세도 내야 한다.
반면 딸에게 B주택을 먼저 증여를 함으로써 부과되는 세금은 증여세 2천700만원(기준시가 1억원까지는 세율 10%, 1억원 초과-5억원 이하는 20%, 3개월내 자진납세10% 세액공제 적용, 10년간 3천만원의 증여재산공제는 고려치 않음)과 취득.등록세800만원(증여시 기준시가의 4%)을 합해 총 3천500만원이다.
결과적으로 박씨는 최소 8천500만원, 최고 2억500만원의 절세 효과를 얻을 수있다. 또 증여를 하면서 보유주택의 기준시가가 6억원 이하로 낮아져 연 100만원의종부세 부담이 덜어졌고, A아파트와 B주택은 비과세 혜택을 이용해 양도세를 내지않고도 처분할 수 있게 됐다.
◇양도.증여 유리한 방법 택해야= 하지만 다주택자라고 해서 무조건 증여가 다좋은 건 아니다. 박씨가 만약 주택 3채가 모두 본인 명의로 돼 있거나 증여를 받을딸이 기존 주택을 1년내 팔지 않아 내년부터 적용되는 2주택자의 양도세 중과(50%)대상이 되는 경우, 또 딸이 처음부터 2주택 이상 보유한 경우는 실익이 없을 수 있다.
따라서 무조건 증여부터 할 것이 아니라 양도세 등과 비교해 득실을 따져본 뒤실행에 옮기는 게 좋다.
자녀에게 증여를 할 땐 소득이나 직장이 있는 성인 자녀가 유리하다. 자녀가 미성년자인 경우 분가를 시켜도 증여받은 주택이 부모의 주택 수에 포함되기 때문이다.
이 때 자녀가 증여받은 주택은 증여일로부터 올해까지는 3년, 내년부터는 5년이상 보유한 뒤 매도해야 증여해준 부모가 양도세 중과를 피할 수 있다.
부인에게 증여한다면 양도세.종부세 절감 효과를 기대할 수 없다. 부부는 세대를 분리해도 이혼하지 않는 한 보유 주택수를 서로 합산하기 때문이다.
김종필 세무사는 "증여와 함께 양도차익이 많은 주택은 중과세를 피하고 최대한 비과세 혜택을 받을 수 있을 때까지 늦게 처분하는 게 유리하다는 점도 꼭 알아둬야할 절세 포인트"라고 조언했다.