"요즘 경매에서 낙찰을 받으려면 감정가에서 무조건 1,000만원만 빼고 써내면 된다."

경매업계의 한 전문가가 최근 경매법정에서 옆자리에 앉아 있던 응찰자가 했다며 건넨 말이다. 그는 "통상 응찰가격은 실거래가에서 15~20% 가량 낮은 금액을 써내는 게 전통적인 응찰 전략이었는데, 최근에는 경매로 사람들이 몰리면서 10~15%, 심지어는 10% 미만까지 그 폭을 줄이는 이들이 많아졌다"며 최근 경매시장의 분위기를 전했다.

때문에 전문가들은 요즘 같은 분위기엔 무엇보다 필요한 것이 원칙이라고 조언한다.

가장 유념해야 할 점은 시세를 정확하게 파악하는 것이다. 경매 초보자들이 흔히 하는 실수가 감정가격이 곧 시세라고 인식한다는 점이다. 하지만 감정가와 시세는 차이가 나는 경우가 허다하다.

시세를 정확하기 파악하기 위해선 필요한 것은 '발품'이다. 정확한 시세를 파악하기 위해서는 무엇보다 현장답사가 중요하다. 온라인 시세나 정보업체가 제공하는 시세를 믿었다간 낭패를 보기 십상이다. 특히 아파트의 경우 동·층·향이나 물건 상태에 따라서 가격이 천차만별이기 때문에 가장 비슷한 물건의 시세를 찾아보는 게 중요하다.

정확한 시세를 파악하는 것만큼 중요한 게 꼼꼼한 권리분석이다. 등기부 상의 권리관계, 임차인의 대항력 여부 등을 정확히 살펴야 낙찰 이후 문제가 생기지 않는다. 경매정보회사나 법무사, 변호사 등 요즘은 저비용으로 권리분석이 가능하기 때문에 전문가에 맡기는 게 가장 경제적인 선택이다.

이사 계획은 여유롭게 세워야 한다. 경매물건은 취하, 변경, 연기 등이 빈번하게 발생하기 때문에 이사를 코앞에 두고 경매에 임하는 것은 금물이다.

경매는 일반 거래와 달리 낙찰 시 10~20%를 보증금으로 내고, 낙찰 후 45일 이내에 잔금을 완불해야 한다. 때문에 자금도 여유롭게 준비해야 한다. 경락잔금대출을 잘 활용하는 것도 좋지만, 은행들 대출 심사가 까다롭기 때문에 이에 대비해야 한다. 잔금 납부를 못하면 보증금을 날리게 된다는 점을 유의해야 한다.

특히 요즘처럼 과열 경쟁이 일고 있는 시기엔 냉정하게 입찰에 임하는 자세도 필요하다. 입찰가격은 입찰장에 가기 전에 미리 정해야 한다. 경매의 시작이 권리분석이라면 끝은 부동산의 점유자로부터 물건을 넘겨 받는 명도다. 명도가 과거에 비해 법적으로 쉬워지긴 했지만 원칙은 대화와 타협이다. 마찰로 인해 불필요한 비용을 쓰는 것보다는 대화로 푸는 게 상책이다.