Q=서울에 사는 50대 자영업자입니다. 지난해 돌아가신 선친으로부터 60년 넘게 밭농사를 지어오던 땅 1만5,560㎡를 상속 받았습니다. 그런데 지금까지 이 땅의 지목이 전(田)인줄만 알고 있었는데 등기부등본을 떼어보니 임야로 돼 있습니다. 친구 얘기로는 임야인 땅을 전으로 지목변경을 하고 큰 덩어리의 땅을 나눠 놓으면 매매하기가 수월할 뿐만 아니라 땅의 가치가 더 높아진다고 합니다. 정말로 땅의 지목을 전으로 바꾸면 가치가 상승하나요. 또 땅의 필지를 분할할 수 있는 요건이 어떻게 되는지 궁금합니다.

A= 우리나라 땅의 종류는 그 사용용도에 따라 대지를 비롯한 임야, 전, 답 등 모두 28개의 지목으로 나눠져 있습니다(측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률 제67조 참조). 일반적으로 땅의 시장가격은 지목만으로 결정되는 것이 아닙니다. 시장가격은 그 땅의 개별적인 용도지역 등과 함께 지역적인 특성이 고려됩니다. 물론 땅의 지목만을 감안하면 대지가 가장 비싼 편이고 그 밖의 땅은 개별적인 상황과 지역적인 특성에 따라 가격이 달라지기 때문에 객관적인 우열을 가리기는 어렵습니다.

지목이 임야로 돼 있는 땅을 밭으로 사용하고 있다면 사용 용도에 맞춰 전으로 바꿀 수 있습니다. 하지만 임야를 전으로 바꾼다고 해서 그 자체만으로 특별히 가치가 상승하는 것은 아닙니다. 또 대체산림자원 조성비용을 감안하면 지목변경을 하지 않는 편이 것이 바람직해 보입니다.

한편 땅은 원칙적으로 한 개의 토지를 분할할 수도 있고 여러 개의 땅을 한 개로 합칠 수 있습니다. 토지소유자는 지적공부에 등록된 1필지의 일부가 형질변경 등으로 용도가 변경된 경우에는 용도가 변경된 날부터 60일 이내에 지적소 관청에 토지의 분할을 신청하면 됩니다(측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 제79조 참조).

땅 분할을 신청하기 위한 요건으로는 소유권이전을 비롯해 매매 등을 위해 필요한 경우이며 토지 이용상 불합리한 지상 경계를 시정하기 위한 경우에 분할을 신청할 수 있습니다(측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행령 제65조 참조). 1필지의 일부가 형질변경 등으로 용도가 변경되어 분할을 신청할 때에는 지목변경과 함께 해야 합니다.