내년 1월부터 1가구가 전국 7대 도시와 경기도에 소재하거나 기타지역에 3억원 이상인 주택을 3채 이상 보유하고 있으면 3년이상 보유한 경우에도 기간에 상관없이 주택매매시 60%의 양도소득세가 부과된다. 또 투기 지역 내 1가구 3주택자에게는 양도세 탄력세율 15% 포인트와 주민세 10%가 추가돼 최고 82.5%의 양도세가 부과된다. 재정경제부는 15일 10.29 주택시장 안정대책에 따른 다주택 소유자 등에 대한 양도소득세 중과 등을 내용으로 하는 세버 개정안에 따라 시행령을 개정하여 시행에 필요한 사항을 규정하였다. 금번 시행령 개정안의 주요내용은 ▲양도세 중과대상인 1세대 3주택이상의 범위 ▲투기지역내 주택양도에 대해 탄력세율이 우선 적용되는 1세대 2주택이상의 범위 ▲양도소득세율이 적용되는 주택매매사업자의 범위 ▲법인세외에 특별부가세가 적용되는 법인의 주택양도차익의 범위이다. 세법 시행령 개정 추진일정은 이달 중 국무회의의 심의후 공포되며 내년 1월 1일부터 시행될 예정이다. 다음은 문답풀이이다. 1. 3주택이상자에 대한 양도세 60% 중과는 언제부터 시행하는가 ? □ 1세대 3주택이상자에 대한 양도세 중과는 ㅇ 2004.1.1부터 시행함 * 2003.12.15 현재 관련 소득세법개정안이 국회 본회의에 상정 □ 2004.1.1이후 1세대 3주택이상 요건에 해당되는 자가 ㅇ 60%의 양도세율이 적용 * 투기지역에 3주택이상 보유시 최고 적용세율 : 82.5% (기본세율 60% + 탄력세율 15% + 주민세 7.5%) ㅇ 주택을 3년이상 보유한 경우에도 장기보유특별공제를 적용받을 수 없음 * 장기보유특별공제율 : ․3년이상 ～ 5년이하 : 양도차익의 10% ․5년초과 ～ 10년이하 : 〃 15% ․10년초과 : 〃 30% 2. 현재 주택 4채를 가지고 있는데 언제까지 처분해야 양도세 중과를 받지 아니할 수 있는가? □ 1세대 3주택이상 양도세 중과는 ㅇ 2004.1.1부터 시행되나 □ 2003.12.31 현재 기존에 1세대 3주택이상인자가 ㅇ 2004.12.31 이전에 기존주택을 양도하는 경우에는 중과되지 않고 일반세율을 적용받을 수 있음 (1년간 유예) 2004.1.1 2004.12.31 ----------▲--------------------------------▲---------- ↓ ↓ ․기존 3주택이상자 : 일반세율 1년이내 50% 60% 1년～2년 40% 2년이상 9～36% ․신규 주택취득자 : 2004.1.1부터 60% 중과 ㅇ 이 경우 1년간 유예를 받기 위해서는 2004.1.1이후 새로이 주택을 취득하지 아니하여야 하며 - 유예기간중에 새로운 주택을 취득한 경우에는 유예규정이 적용되지 아니하고 2004년에도 중과됨 3. 현재 주택을 2채 보유하고 있는데 금년에 분양받아 내년에 완공되는 주택 1채가 있는 경우에 중과대상인가 ? □ 1세대 3주택이상 해당여부는 ㅇ 주택양도일을 기준으로 ㅇ 당해 양도주택을 포함하여 1세대 3주택이상인지 여부로 판정함 □ 위 사례의 경우 ㅇ 2004년에 새로운 주택 1채가 완공되어 3채가 되고 ㅇ 내년(2004.1.1～12.31)은 유예기간중이나 새로운 주택을 취득한 경우에 해당되어 - 보유주택 양도시 60% 중과대상이 될 수 있음 4. 동일한 날에 2주택이상을 양도하는 경우 어떻게 과세되는가 ? □ 납세자에게 유리한 방법, 즉 세금이 적게 나오는 방법에 의함 [예] 1세대 3주택자가 동일한 날에 2개(甲, 乙) 주택을 양도한 경우 ․甲주택 : 양도차익 1억원 → 먼저 양도한 것으로 처리 (3주택 60%세율 적용) ․乙주택 : 양도차익 2억원 → 후에 양도한 것으로 처리 (2주택 일반세율 적용) 5. 수도권, 광역시의 경우는 주택가액 규모에 관계없이 모두 대상이 되는가 ? □ 그렇다 □ 수도권과 광역시의 경우 ㅇ 대부분 주택보급률이 100%이하이고 주택가격이 높은 점을 감안 주택가액규모에 불구하고 모두 1세대 3주택 계산시 포함되도록 하였음 □ 다만, 수도권․광역시중 郡지역이나 도농복합시의 邑․面지역은 1세대 3주택이상 판단시 제외되며 ㅇ 또한, 수도권중 주택보급률, 주택가격 및 그 동향을 감안하여 규칙(재정경제부령)으로 정하는 지역도 제외할 예정임 ㅇ 이 지역들의 경우에는 지방의 경우와 같이 3억원(국세청 기준시가)을 초과하는 주택은 1세대 3주택 계산시 포함 6. 수도권 및 광역시 2채, 지방에 1채를 소유하고 있을때 1세대 3주택이상에 해당되는가 ? □ 지방에 소재하는 주택가액이 ㅇ 국세청 기준시가 3억원이하인 경우 : 1세대 3주택에 해당되지 아니함 ㅇ 국세청 기준시가 3억원초과인 경우 : 1세대 3주택에 해당됨 7. 10개 가구로 구분된 1채의 다가구 주택을 소유하고 있을때 중과대상인가 ? □ 다가구 주택은 1채의 주택을 지분형태로 소유(예 : 甲 1/2, 乙 1/2)하는 건축법상 단독주택이나 * 다가구주택 : 3층이하, 1개동의 바닥면적 100평이하 ㅇ 세법상 한가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분은 각각 하나의 주택으로 봄 □ 위 사례의 경우 ㅇ 10개 가구로 구분된 각각을 하나의 주택으로 보아 1세대 3주택 여부를 판단함 ㅇ 다만, 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하는 경우에는 단독주택으로 보아 1세대 3주택 여부를 판단함 8. 주거용으로 사용하는 오피스텔도 주택수 계산시 포함되는가 ? □ 오피스텔은 건축법상 ㅇ 업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물로서 건설교통부장관이 고시하고 있음 * 오피스텔 건물기준(건설교통부 고시 제1998-161, 98.6.8) ․사무구획별 전용면적중 업무부분이 50% 이상일 것 ․욕조가 있는 욕실, 사무구획별 노대(발코니) 설치 금지 ․타용도의 복합건축물인 경우 건물출입구를 별도로 실시 □ 따라서 오피스텔을 소유하면서 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 ㅇ 하나의 주택으로 계산됨 9. 수도권 및 광역시에 소재하는 주택은 주택가액이나 규모에 관계없이 주택수 계산시 포함되는가 ? □ 1세대 3주택이상 판정시 수도권 및 광역시에 소재하는 주택은 ㅇ 주택의 규모나 가액에 불구하고 계산대상에 포함됨 □ 다만, 일정규모 이하의 소형주택은 중과대상에서 제외할 예정이나 ㅇ 소형주택의 구체적인 규모는 가격, 면적등을 감안하여 시행규칙(재정경제부령)으로 규정할 예정임 10. 수도권에 소재하는 조세특례제한법상 감면대상 임대주택 2채, 거주주택 1채, 기타주택 1채 모두 4채 보유시 어떻게 과세되는가 ? □ 1세대가 수도권에 4개의 주택을 소유하고 있으므로 1세대 3주택이상에 해당함 (중과대상 여부 판단) □ 조특법상 감면 임대주택 : 중과제외 □ 거주자가 거주주택과 중과제외 주택만 가지고 있는 경우에는 거주주택 1채는 중과되지 아니함 □ 그러나 이 사례는 거주주택외에 또 1채의 주택을 가지고 있으므로 감면주택을 제외하고는 중과대상임 ①거주주택 (60%중과) ②감면임대주택 (중과제외) ③감면임대주택 (중과제외) ④기타주택 (60%중과) ㅇ「기타 주택」이 중과대상이 아닌 경우(예 : 상속주택) ①거주주택 (중과제외) ②감면임대주택 (중과제외) ③감면임대주택 (중과제외) ④기타주택 (중과제외) 11. 2003.10.29 이전부터 3채(기준시가 3억원이하 국민주택)이상 임대하고 있으나 임대사업자등록을 하지 아니한 경우 ? □ 2003.10.29 이전에 세법에 의한 사업자등록을 하고 임대주택법에 의하여 임대사업자등록을 한 경우로서 ㅇ 2호이상의 국민주택을 5년이상 임대하고 ㅇ 주택가격이 국세청 기준시가 3억원이하인 경우는 중과대상이 아님 ㅇ 기존 매입임대사업자(2003.10.29 등록사업자)가 2호이상의 국민주택(기준시가 3억원이하)을 5년이상 임대하는 경우 60% 중과대상에서 제외됨 □ 임대사업자 등록을 하지 아니한 경우에는 60% 중과대상임 11-1. 10.29 대책이후 주택 2채를 구입하여 사업자등록하는 경우는 ? □ 60% 중과대상이다. □ 10.29 대책이후 1세대 1주택자가 주택을 구입하여 임대사업자로 등록하는 경우는 ㅇ 최소한 5호이상의 주택을 구입하여 10년이상 임대하여야 양도세 60% 중과대상에서 제외됨 11-2. 10.29 대책이전부터 광역시에 5채이상 구입하여 임대하고 있는 경우는 ? □ 기존에 5채이상을 임대하고 있는 경우 ㅇ 당해 사업자가 임대사업자로 등록을 하고 ㅇ 당해 임대사업용 주택이 국민주택규모(기준시가 3억원이하)이하로서 ㅇ 5년이상 장기임대하는 경우 양도세 중과대상에서 제외됨 12. 10.29대책 이전부터 3채임대(그 중 2채는 국민주택, 1채는 국민주택이 아니거나 3억원 초과)시 어떻게 과세되나 ? □ 2003.10.29 이전에 임대사업자 등록을 하고 ㅇ 국민주택규모이하․기준시가 3억원이하의 주택을 2호이상․5년이상 임대한 경우 중과대상에서 제외 □ 따라서, 당해 임대사업자가 ① 임대사업자 등록을 한 경우 - 국민주택 임대 : 중과제외 - 일반주택 임대 : 60% 중과 ② 임대사업자 등록을 하지 아니한 경우 : 모두 60% 중과 13. 임대사업용 5채, 본인거주 1채, 미혼인 자녀 명의 1채인 경우는 ? □ 1세대 7주택으로 1세대 3주택이상에 해당됨 * 임대주택(5채) + 본인거주(1채) + 미혼인 자녀명의(1채) = 7채 □ 60% 중과여부 ①본인거주(1채) (60%중과) ②미혼자녀명의(1채) (60%중과) ③임대주택(5채) 기존임대주택 : 임대사업자 등록, 국민주택, 기준시가 3억원이하인 2채이상의 주택을 5년이상 임대시 중과제외 신규임대주택 : 임대사업자 등록, 국민주택, 기준시가 3억원이하인 5채이상의 주택을 10년이상 임대시 중과제외 14. 현재 안양에 임대주택 3채(미등록)를 임대중인데 다른 지역에 2채를 추가 구입해서 10년이상 임대하는 경우는 ? □ 2004.1.1 이후 5채이상의 주택을 구입하여 ㅇ 10년이상 신규 임대사업자로 임대시 중과대상에서 제외됨 □ 다만, 임대주택 수는 동일지역내를 기준으로 함으로 ㅇ 위 사례의 경우 전체는 5호이나 타지역(경기도 3채, 서울특별시 2채)에 소재하며 중과제외 요건을 충족하지 못함 15. 임대의무기간 이전에 임대주택 처분시 어떻게 되나? □ 임대의무기간 요건충족 이전에 임대주택 처분시 60%중과됨 □ 다만, 임대주택의 임대의무기간 요건(10년 또는 5년이상)충족 이전이라도 ㅇ 살고 있는 주택(primary residency) 양도시 ㅇ 당해 임대주택을 임대의무기간 요건을 충족한 것으로 보아 중과제외 여부를 판정함 <이영섭 기자 >