"확실히 예전보다는 못하지요. 사실 학군수요는 공교육보다는 학원 같은 사교육을 보고 형성되는데 최근 3~4년간 교육제도가 계속 바뀌면서 대치동 학원가의 위상도 낮아졌습니다." (대치동 B공인 관계자)

'학군수요'는 부동산 시장에서 강남의 지위를 지탱해준 주요 요인 중 하나다. 상습침수구역인 강남구 대치동 일대가 다른 강남권에 비해 입지 면에서 눈에 띄는 경쟁력이 없음에도 인접한 도곡동과 삼성동·역삼동보다 매매·전세 가격이 높은 것도 교육환경 덕분이었다.

하지만 최근 들어 강남이 이런 교육특구로서의 영향력을 잃어가고 있다. 선택형 수능 도입과 수시전형 확대 등 교육제도가 바뀌면서 내신성적에서 불리한 강남의 명문학교에 대한 수요가 줄어들고 동시에 사설학원에 대한 필요성도 감소했기 때문이다.

또 교육 중심지가 강남 외의 다른 지역으로 다양해지면서 교육에 따른 매매 수요가 분산되고 있다는 의견도 나온다. 실제로 송도 등 경제자유구역, 제주특별자치도 영어교육도시, 세종특별시 등 예전 강남 지역과 차별성을 지니는 교육특구들이 최근 들어 속속 등장하고 있다.

대치동 K공인의 한 관계자는 "예전에는 명문대에 진학하기 위해 강남에 있는 고등학교와 학원에 다니는 것이 필수였고 교육수요가 많은 만큼 집값도 뛰었다"며 "하지만 지금은 자립형사립고·국제고 등 다양한 학교가 등장한데다 지역적으로도 제주도 등 강남 이외의 대안이 많아져 예전보다 관심이 덜한 듯하다"고 설명했다.