[PB의 신년 재테크] 마이너스·신용대출 상환이 '0순위' 대출 관리 요령주택 관련 부채는 소득의 28% 넘지 않는게 원칙대출 갈아탈땐 금리 차이 1.5%P 넘어야 실질 효과여러 금융상품 주거래은행으로 몰아 신용도 높여야 문승관 기자 skmoon@sed.co.kr ImageView('','GisaImgNum_1','default','260'); ImageView('','GisaImgNum_2','default','260'); 지난 2007년 수도권지역에서 106m²짜리 아파트(32평형, 당시 시세 약 3억원)를 담보로 1억5,000만원의 대출을 받은 김영수(37)씨는 요즘 밤잠을 설칠 때가 많다. 김씨가 이달 초 은행에 낸 이자는 92만5,000원. 지난해 같은 기간에는 월 85만원이었는데 7만5,000원 가량 늘어났다. 연간으로 따지면 이자부담이 90만원이나 증가한 셈이다. 이처럼 경기 침체와 물가 상승으로 실질 소득이 줄어드는 상황에서 ‘이자 쇼크’마저 가시화되고 있다. 최근처럼 금리가 오를 때는 대출을 어떻게 관리할 지가 재테크의 핵심이다. ◇대출 원금부터 줄여야=김씨가 지난해 받은 주택담보대출을 받았을 때의 금리는 6% 후반대였다. 펀드에 투자해 20~30%만 수익을 올려도 레버리지 효과가 상당하겠다는 계산이었다. 지난해 연말까지만 해도 꽤 수익이 좋았다. 그러나 그 뒤부터 계산은 어그러졌다. 펀드는 ‘반토막’으로 전락했고, 집값도 속절없이 떨어졌다. 대출금리는 그동안 1%포인트 가까이 올랐다. 전문가들은 은행 대출을 쓰고 있다면 자신의 소득에 비해 대출 규모가 적정 한지를 따진 후 상환여부를 결정해야 한다고 조언한다. 총 부채는 전체 소득의 36%, 주택 관련 부채는 28%를 상회하지 않도록 하는 게 원칙이다. 예를 들어 월소득 400만원인 사람은 빚 갚는 데 120만원을 넘게 써서는 안 된다는 말이다. 대출을 갚을 때엔 금리가 높은 것부터, 소득 공제혜택이 없는 것부터 갚아나간다. 과다한 마이너스 대출이나 신용대출 등은 상환 ‘0순위’다. 중도상환 수수료(대출금의 0.5~1.5%)와 세금 부담 비용 등도 잘 따져야 한다. 김씨의 경우 1년 전에 1억5,000만원의 대출을 받았기 때문에 대출 갈아타기에 들어가는 비용만도 줄잡아 225만원에 이른다. 3년이 지나지 않은 대출은 중도상환 수수료를 내야 한다. 3년이 지났더라도 은행을 바꾸게 되면 신규대출에 따른 인지대와 근저당 설정비(대출액의0.6~0.8%) 등을 부담해야 한다. 따라서 금리 차이가 1.5%포인트는 넘어야 대출 갈아타기의 실질적인 효과를 볼 수 있다. 금융 자산을 줄여 부족한 대출 상환 자금을 충당하려면 세금 등을 제외한 실질 수익률을 잘 비교해 낮은 것부터 해지해야 한다. 이밖에 신용대출 중 하나인 마이너스 통장을 상환하려면 4가지를 염두에 둬야 한다고 전문가들은 충고한다. 급여계좌가 마이너스 통장이라면 당장 급여계좌를 별도로 개설해야 한다. 마이너스통장에는 매월 이자와 상환금액을 입금하는 용도로만 사용해야 한다. 월 소비예산은 별도의 지출통장으로 관리하고 마이너스 통장을 대체하기 위한 별도의 비상자금을 적립하라고 조언한다. 김창수 하나은행 재테크팀장은 “대출금리의 기준이 되는 양도성예금증서(CD) 금리가 더 오르면서 대출이자 부담이 늘어날 가능성이 높다”며 “대출원금을 줄이는 게 바람직 하다”고 조언했다. ◇신용도 높이면 대출금리 떨어져=신용도를 높이면 대출금리를 떨어뜨릴 수 있다. 대부분의 은행들은 이전보다 높은 신용등급을 갖춰야 돈을 빌려주는 쪽으로 신규대출 자격요건을 강화하고 있다. 기본적으로 신용도를 높이려면 급여이체, 신용카드 사용실적, 적립식펀드 또는 주택청약통장 등 여러 금융상품 거래를 주거래 은행 계좌로 집중해야 한다. 아울러 처음 대출을 받을 때 자신의 신용 등급에 따라 더 낮은 금리를 적용할 수 있는지를 항상 따져봐야 한다. 예를 들어 승진한 경우, 또는 연소득이 은행마다 정한 기준 이상으로 오른 경우에는 신규 신용 대출 때 ‘금리인하요구권’을 사용해 금리를 1% 안팎까지 더 깎을 수 있다. 이밖에 주택담보대출의 원리금 상환이 부담될 경우 은행과 협의해 거치기간을 연장하는 방법을 알아볼 필요가 있다. 국민·신한·하나은행은 일정 조건을 충족하면 수수료 없이 거치기간을 연장해 준다. 국민은행은 거치기간 내에 한차례 최대 5년까지 거치기간을 연장할 수 있다. 신한은행도 상환 기간의 3분의 1범위 내에서 최대 10년까지 거치기간을 연장할 수 있다. 하나은행은 기존 대출자에게 상환기간을 연장해주며 거치기간도 최대 5년까지 연장이 가능하다. ◇주택대출 이자 공제는 기본=대출을 받을 때도 전략이 필요하다. 같은 조건이라면 소득공제 혜택을 받을 수 있는 게 좋다. 소득공제를 받으려면 일단 15년 이상의 장기대출을 받아야 한다. 또 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하)의 주택이어야 하고 기준시가가 3억원 이하인 주택만 해당한다. 물론 근로자라야 이런 대출을 받을 수 있다. 아울러 1주택만 가진 세대주라야 한다. 한국주택금융공사의 보금자리론, 국민주택기금의 근로자 서민주택구입자금대출, 시중은행의 담보대출 등이 모두 해당된다. 연 6.5%의 이자율로 1억원을 대출 받았다면 1년 동안 내는 이자는 총 650만원이 된다. 연간소득이 3,000만원이라면 소득세율이 17%로 적용되므로 110만5,000원을 돌려 받을 수 있다. 결국 이자는 539만5,000원만 낸 것이 된다. 대출금리는 6.5%에서 5.4%로 낮아져 1%포인트 이상 금리가 떨어진 효과를 얻는다. 혼자 웃는 김대리~알고보니[2585+무선인터넷키]