왕십리 뉴타운 전경

[재개발 땅값 해도 너무한다] 공공성 강화해 순기능 되살려라 투기 막고 공공부문 개입 확대해야지분쪼개기 차단·실-장기 거주자에 혜택 부여등 필요업·다운계약서 방지 줄줄새는 양도세도 제대로 걷어야“민간위주 개발땐 비리등 부작용…지자체 사업 주도를” 고광본 기자 kbgo@sed.co.kr 전재호 기자 jeon@sed.co.kr 왕십리 뉴타운 전경 정부의 도심 재개발사업이 도마 위에 오르고 있다. 직주근접형 주택공급의 확대 취지는 좋지만 투기만연에 따른 집값 급등과 동시다발적 추진에 따른 주변지역 전ㆍ월세 값 동반 상승, 조합원 간의 분쟁에 따른 사업지연 등 부작용이 만만치 않다. 재개발의 꽃이라는 뉴타운만 봐도 추진도 더디고 효과는 별로 없이 집값만 급등시켜놓았다는 비판이 제기된다. 전문가들은 “재개발 추진지에서 지분 쪼개기 차단, 실거주자와 장기 거주자에 대한 혜택부여 등을 통해 투기를 막아야 한다”며 “신속한 사업추진을 위해 지자체와 공공기관이 사업시행 단계에서 좀더 개입하거나 추진위 측에 재개발 추진자금을 대출해주는 등의 방법도 필요하다”고 조언했다. ◇투기 방지 없이 재개발 성과 없다= “주민들에게 재개발 동의서만 받아 구청에 접수했다고 집값이 최근 1~2년 새 50~100% 뛴다는 게 말이 되나요.” (서울 왕십리역인근 (가칭)행당8구역 세입자 K씨) 이처럼 서울은 물론 인천 등 수도권을 중심으로 재개발이 대거 추진되면서 노후 단독주택과 빌라의 몸값이 천정부지로 치솟고 있다. 이에 따라 서민들의 삶의 의욕과 출산율 저하, 양극화 심화, 연쇄적인 주변 부동산 값 불안 등 숱한 부작용이 나타나고 있다. 투기방지책이 제대로 마련되지 않아 외부 시행사나 정비업자를 끼고 추진위를 만들어 집값을 들쑤시는 세력과 신축을 통한 지분 쪼개기에 나서거나 노후주택 쇼핑에 나서는 투기꾼들의 배만 불리고 있다. 권영덕 서울시정개발연구원 선임연구위원은 “현재 일반 재개발ㆍ재건축 지역은 수혜가 토지소유자에게 맞춰져 있는데 투기를 막으려면 실제 살고 있거나 오래 거주한 주민들에게 혜택이 더 돌아가도록 해야 한다”고 조언했다. 수도권으로 들불처럼 번진 지분 쪼개기에 대한 대책도 시급하다. 서울시가 오는 7월 말 이후 건축허가 신청분부터는 전용 60㎡ 이하에 대해 현금청산할 것을 밝혔지만 타이밍이 한참 늦었다. 더욱이 서울을 벗어난 수도권 주요 지역은 지분 쪼개기에 대한 대책을 거의 가동조차 하지 않고 있다. 국토해양부도 정비구역지정 이전에 일정시점을 정해 그 이후 쪼개진 지분의 현금청산을 검토한다고 밝혔지만 재개발 초기지역의 투기를 잡기에는 턱없이 부족하다는 지적이다. 두성규 건설산업연구원 연구위원은 “정비구역으로 지정되기 1년여 전 주민공람시점 이후 쪼개서 등기를 내는 지분은 현금청산을 해야 한다”며 “다만 이미 쪼개진 지분에 대해서는 어떻게 할 수 없고 주민공람 이전의 투기방지책으로는 미흡한 측면이 있다”고 말했다. 그는 이어 “업ㆍ다운계약서를 방지해 줄줄 새는 양도세를 제대로 걷어야 한다”고 덧붙였다. ◇공공 부문이 좀더 재개발 추진에 관여해야=도심 재개발 등을 통한 주택공급 확대를 위해서는 현재 민간위주로 이뤄지는 재개발 과정에 공공 부문이 좀더 개입해야 한다는 지적이다. 추진위 난립으로 밥그릇 싸움을 벌이거나 시공사와 결탁해 비리가 발생하고 조합원 간 분쟁으로 사업이 표류하는 곳이 한둘이 아니기 때문이다. 전문가들은 현재도 시장ㆍ구청장이 정비구역 지정 등 재개발 추진과정에서 여러 권한을 행사할 수 있지만 예산ㆍ인력상 소극적인 권한행사에 그치고 있다며 공공 부문이 사업시행자로 나서 재개발의 밑그림을 그릴 필요가 있다고 지적한다. 국토부의 한 관계자는 “민간이 주도하면서 첫 단추를 잘 못 끼우는 경우가 많아 공공 부문의 참여 확대가 필요하다”며 “지자체 등 공공 부문이 사업을 일정 부분 주도하는 방안을 다양하게 강구해야 한다”고 말했다. 정부가 이르면 내년부터 재개발 등에서도 민간이 프로젝트파이낸싱 등을 할 수 있도록 할 방침이지만 아예 사업추진에 필요한 대출을 해줘야 한다는 주장도 있다. 전영진 예스하우스 대표는 “정부나 지자체에서 일정 기금을 조성해 조합이나 추진위에 설계비 등으로 대출을 해주면 사업추진이 원활해질 것”이라고 내다봤다. • '투기장' 변한 재개발현장을 가다 • 땅값 급등이 사업 발목잡는다