정부가 연초 경제운용방향에서 내놓은 정부 보조 부동산 펀드의 윤곽이 드러나면서 재정부담ㆍ실현가능성 등에 대한 비판이 제기되고 있다. 정부는 국민연금 등 공공 부문이 주도가 돼 펀드를 조성하고 부족분을 민간자본을 통해 유치한다는 계획을 세운 것으로 알려지고 있다. 조성된 펀드는 중형 장기임대주택 건설에 사용하며 민간자본 유치 차원에서 재정에서 5~10년 국고채 수익률(5%대 초반)을 보전해준다는 구상이다. 임대주택의 특성상 투자자금 회수가 장기간에 걸쳐 이뤄지고 수익성이 낮을 가능성이 커 수익률 보전에 따른 재정악화가 우려되고 있다. 또 5%대 수익률로는 민간자본을 끌어들이기 어렵다는 지적도 나오고 있다. ◇5~10년 국고채 수준 수익률 보장=임영록 재정경제부 차관보는 26일 “공공주택 공급확대, 부동산 펀드 도입 등의 큰 틀의 기본방향은 의견이 모아졌다”며 “하지만 구체적인 조성규모 등은 관계부처간 협의 중”이라고 설명했다. 정부 보조 수익률 규모에 대해 그는 “5~10년 국고채 수익률(현재 5%대 초반) 정도는 보장할 것”이라고 덧붙인 뒤 “(부동산 펀드) 임대주택은 주택복지를 보완할 수 있는 방향으로 활용될 것”이라고 말했다. 이 같은 발언과 현재까지 논의되고 있는 내용을 종합해보면 정부 보조 부동산 펀드는 전용 18~25.7평 규모의 중형 장기임대주택(임대기간 최소 10년 이상) 건설에 사용될 것으로 추정된다. 민간자본 유치 등을 고려할 때 국민연금 등 각종 연기금, 주택공사ㆍ토지공사 등 공공 부문 주도로 펀드를 조성할 것으로 보인다. 규모는 최소 2조원에서 최대 10조원으로 예상된다. ◇임대주택 재원 마련 궁여지책=정부가 임대주택 건설용으로 부동산 펀드 조성에 나선 것은 한마디로 가용재원이 턱없이 부족하기 때문이다. 실제 임대주택을 짓는 대한주택공사의 경우 지난 2005년 말 현재 부채가 21조9,000억원에 이른다. 지난해에는 36조9,000억원에 달할 것으로 추정되고 오는 2011년에는 51조7,000억원으로 늘어날 것이라는 예상이다. 중기 재정운용계획상의 주택예산도 턱없이 부족하다. 2006~2010년 중기 국가재정운용계획을 보면 임대주택을 비롯한 주택 분야가 2005년 13조5,459억원에서 2010년 14조2,016억원으로 5년간 고작 1조원 증가한 것으로 잡고 있을 정도다. 이런 상황에서 국민연금이 2조원을 임대주택 건설에 투자한다는 계획을 세워놓고 있어 정부로서는 부족한 재정을 메우기 위한 방법으로 부동산 펀드를 구상하고 있다. ◇국민연금 부실요인 될 수도=리츠(부동산투자신탁) 등 시중에서는 부동산 펀드가 구성, 운용 중이다. 하지만 이들 민간 부동산 펀드의 경우 수익률이 큰 개발사업에 거의 활용되고 있다. 부동산신탁사의 한 관계자는 “민간 부동산 펀드의 경우 리스크 등으로 인해 지분투자형이 아닌 대출형인 프로젝트 파이낸싱에 주로 활용되고 있다”며 “사업성 문제로 인해 임대주택은 거의 고려하지 않고 있다”고 말했다. 손실보전도 문제다. 주택공사 부채의 거의 대다수는 임대주택 사업 과정에서 발생하고 있다. 임대주택의 경우 수익률이 낮은데다 일시에 자금이 소요되지만 투자자금 회수는 장기간에 걸쳐 이뤄지다 보니 부실 채권화될 소지가 다분하다. 경제연구소의 한 관계자는 “정부가 투자 활성화를 위해 내세운 BTL(임대형 민자사업)도 정부가 수익률을 보전해주는 것”이라며 “부동산 펀드마저 재정에서 수익률을 충당할 경우 재정건전성이 더욱 빨리 악화될 소지도 적지않다”고 말했다. 다른 관계자는 “부동산 펀드를 결국 국민연금이 주도할 것”이라며 “자칫 국민연금 부실을 초래할 수도 있다”고 우려했다.