서울 강남권 최고의 알짜 부지로 평가받는 한국전력공사 본사 부지를 현대자동차그룹이 낙찰받았지만 실제 개발까지 겪어야 할 과정은 녹록지 않을 것으로 전망된다. 서울시가 한전 부지 개발에 따른 기부채납 규모를 토지 매입금액이 아닌 개발 후 미래가치를 기준으로 산정하겠다는 방침을 분명히 하면서 총투자비용 부담이 대폭 늘어날 것으로 예상되기 때문이다. 서울시와의 사전협상을 통해 용적률, 건축물 높이 등 세부개발계획을 조율해야 하는 만큼 양측의 의견이 엇갈릴 경우 개발이 지연될 가능성도 있다.

서울시는 지난 3일 '한전 부지 매각 관련 가이드라인'을 통해 한전 부지 용도지역을 상향해주는 만큼 공공기여(기부채납)는 부지면적의 40% 내외에 해당하는 가치를 토지나 기반시설 또는 설치비용으로 확보하겠다는 방침을 재확인했다. 특히 기부채납은 현재의 매각가를 기준으로 산정하는 것이 아니라 개발계획이 수립되는 협상완료 단계에 별도의 감정평가를 시행해 산정하기로 했다. 권해윤 서울시 동남권MICE추진단장은 "낙찰가가 당초 예상을 훨씬 뛰어넘어 10조5,500억원에 달하지만 기부채납 규모는 토지 매입금액과 무관하다"고 말했다. 하지만 땅값이 당초 예상치를 크게 웃도는 10조원에 이른 만큼 기부채납을 위한 개발이익 산정 과정에도 어떤 식으로든 영향을 미칠 것으로 보인다.

당초 업계는 한전 부지 감정가격 3조3,000억원을 기준으로 40%인 1조3,300억원의 기부채납과 건축비 3조원, 여기에 취득세 등 부대비용 등을 감안해 총개발비용이 10조원을 넘을 것으로 추산했다. 하지만 이미 낙찰가만 10조원을 초과한 상황이어서 현대차그룹이 부담해야 할 최종비용은 17조원을 웃돌 것으로 예상된다.

현대차그룹이 원하는 청사진대로 개발이 이뤄질지도 아직은 낙관하기 이르다. 현대차그룹은 향후 사전협상제도에 의해 협상조정협의회, 도시건축공동위원회 심의 등의 절차를 거쳐 용적률, 건축물 높이, 층수 등을 정해야 한다. 이 과정에서 교통영향평가, 환경영향평가, 재해영향평가, 사전경관 심의 등의 법정 절차도 거쳐야 한다.

일각에서는 한전 부지 매각의 최대 수혜자는 서울시라는 분석도 나온다. 현대차그룹이 삼성동 한전부지를 10조5,500억원에 취득하기로 함에 따라 서울시는 당장 취득세만으로 2,785억원의 수입을 거둘 수 있기 때문이다. 업계 관계자는 "한전 부지가 감정가대로 팔렸다면 세수유입이 고작 810억원 정도에 그쳤겠지만 매각가가 당초 예상을 크게 뛰어넘으면서 서울시는 앉아서 수천억원을 벌게 됐다"며 "무상보육 예산으로 지방채를 2,000억원이나 발행할 정도로 힘들었지만 급한 불을 끄게 된 셈"이라고 말했다.