서울 도심이 달라지고 있다. 청계천 복원 등으로 종로구, 중구, 동대문구의 모습이 변화를 시작하고 있으며 마포구, 용산구 등은 도심 재개발 사업으로 그 면모가 크게 바뀌고 있기 때문. 이들 지역은 서울의 도심으로서 오랜 기간 중심역할을 해왔으나 강남, 여의도 등 신흥 도심에 비해 그 동안 낙후돼 왔던 것이 사실. 그러나 최근 몇 년간 종로구, 마포구 등은 도심재개발을 통해 주상복합 아파트 및 오피스빌딩이 속속 들어서고 있다. 또 용산구는 민자 역사개발, 부도심개발, 미군기지 이전 등으로 탈바꿈을 시도 하고 있다. 특히 종로, 중구, 동대문구를 가로지르는 청계천 복원이 본격화 되면서 그 동안 지지부진 했던 청계천 일대 주택재개발 사업 역시 탄력을 받고 있다. 부동산 뱅크 윤진섭팀장은 “도심 내 개발이 활발해지는 것은 그만큼 부동산 가치가 높아진다는 의미”라며 “개발계획 및 현황에 관심을 갖고 투자처를 찾아내려는 자세가 곧 부동산 재테크의 기본이다”고 말했다. ◇청계천 복원이 인근 부동산 시장을 띄운다 = 청계천 복원은 서울 도심의 지각변동을 일으킬 만한 가장 큰 `사건`. 특히 주택시장의 관점에서는 엄청난 호재이다. 도심 내 아파트는 교통, 쇼핑 등은 편리하지만 환경이 안 좋아 주거지로서는 큰 각광을 받지 못해왔다. 그러나 청계천 복원으로 환경까지 갖춰지게 됨으로써 교통 프리미엄에 `환경프리미엄 `까지 얹혀지기 때문. 청계천 복원으로 수혜를 볼 재개발 지역 중 가장 눈에 띄는 곳은 단연 황학동 일대. 총 1,852가구의 대규모 단지로 지어지는 이 아파트는 현재 사업승인신청이 들어간 상태다. 평균 용적률은 525%로 주상복합 아파트와 일반아파트가 섞여서 지어지며 500여 가구가 내년쯤 일반분양 될 예정이라고 시공사인 롯데건설 관계자는 밝혔다. 현재 재개발 지분 가격은 상당히 올라 있는 상태. 지분별로 평당 1,500만~2,000만원 선이다. 인근 동대문구 용두동 재개발 구역 역시 청계천 복원으로 각광 받는 재개발 지역. 지난달 구역지청은 신청한 용두1구역은 총 1,056가구 규모의 단지로 삼성물산이 시공사로 선정됐다. 2구역은 두선건설이 시공사로 선정된 상태로 현재 재개발 구역지정이 완료된 상태다. 이들 재개발 지분 10평 안팎의 소형지분의 경우 1,500만~1,900만원 선으로 예상 보상 비례율 100%선을 받을 경우 투자 메리트가 있는 것으로 분석된다. 성동구 왕십리 일대는 뉴타운 개발과 청계천 복원이라는 `겹경사`로 뉴타운 발표 직후 투자자들이 몰렸다. 그러나 구체적인 보상과 개발방식을 놓고 조합원-서울시 간 갈등이 빚어지고 있어 현재는 섣불리 투자해서는 안 된다는 게 전문가들의 조언. 재개발컨설팅사인 미리주닷컴의 김종수 부장은 “황학동 재개발 지분은 입주 시 1억원 가량의 투자수익이 예상되는 등 청계천일대 재개발 수익률은 높을 것으로 예상된다”며 “그러나 이미 가격이 상당히 오른 상태인데다가 사업추진 역시 예상보다 지연될 가능성이 높기 때문에 장기적인 관점에서 접근해야 한다”고 설명했다. ◇도심재개발도 눈 여겨 볼만 = 마포, 종로, 중구 일대에서 분양된 주상복합 아파트의 대부분이 도심재개발 방식으로 개발됐다. 도심재개발 지역 내 주상복합 아파트는 다른 상업지역과는 달리 용적률을 최고 800%까지 받을 수 있다. 여기에 주거비율 역시 다른 주상복합 아파트(최고 70%)와는 달리 90%까지 허용하고 있다. 때문에 도심재개발 사업의 수익성은 높아 건설사들이 앞 다퉈 이 시장에 뛰어들고 있다. 일반 투자자들이 도심재개발 사업에 투자하는 방법은 지분을 사거나 주상복합 아파트를 일반분양 할 때 분양 받는 방법이 있다. 대부분의 도심재개발은 구역 내 위치한 몇 채의 건물들을 시행사가 매입하거나 지주들이 추진하기 때문에 일반 투자자들이 매입하기는 쉽지 않다. 이 같은 재개발 사업은 일반분양 할 때 분양 받는 수밖에 없다. 최근 몇 년 사이 분양한 마포대로, 의주로 일대 주상복합 아파트 및 오피스텔 대부분이 재개발사업으로 개발, 분양됐다. 또 다른 방법은 지분을 매입하는 것. 일부 도심재개발 지역의 경우 지분이 작게 나뉘어 있어 일반재개발 투자와 같은 방식으로 투자가 가능하다. 종로구에서는 사직 1구역이 대표적이다. 도심재개발 구역으로 현재 사업시행 변경인가를 신청한 상태다. 25~60평형 아파트 745가구 오피스텔 286실 등 총 1,031가구가 지어지며 오피스텔은 전량, 아파트는 290여가구가 분양될 예정이다. 평균 지분율이 계약면적 기준으로 210%선으로 비교적 지분율이 높은 편. 현재 가격은 공시지가에 따라 평당 1,300만~2,500만원까지 다양하다. 이미 가격이 상당히 오른 상태이지만 인근 주상복합인 `경희궁의 아침` 등의 매매가를 고려하면 분양이후 추가 상승여력이 있다는 게 현지 부동산 관계자들의 설명이다. 이밖에도 사직2구역, 창신6구역, 용두5구역 등의 도심재개발 사업지 등이 있다. ●도심재개발이란 도심재개발은 시에서 낙후된 도심의 기능을 회복하고 도심 내 토지의 고도 이용을 촉진하기 위해 시행된다. 근거법률은 도시재개발법으로 재개발 기본 지역 내에서 정하게 되며 시장ㆍ군수가 구체적인 사업계획 내용을 결정하다. 사업지역의 선정요건은 ▲최저고도지구의 최저한도 미달 건축물 유무 ▲인구ㆍ산업 과밀정도 ▲도시기능 회복 및 토지의 고도이용 필요여부 등을 따진다. 현재 서울 도심재개발구역으로 지정된 곳은 모두 37개 구역 4백57개 지구에 달한다. 이 중 130개 지구의 사업이 완료됐고, 48개 지구의 도심재개발이 진행 중이다. 모두 종로구, 중구 등 사대문안에 집중돼 있다. 도심재개발구역은 일반 상업지에 비해 용적률과 주거면적 비율에 있어 유리하다. 7월부터 시행되는 서울시 도시계획조례에 따르면 상업용지 내 주상복합 아파트의 최고 용적률은 500%인데 반해 도심재개발구역은 향후 3년간 800%를 보장 받는다. <이혜진기자 hasim@sed.co.kr>