정부가 재건축 규제와 민간택지 전매제한 등 부동산시장의 정상화를 가로막는 규제의 빗장을 대거 풀기로 한 이유는 현재 시장의 투기 우려가 크지 않다고 판단하고 있기 때문이다. 특히 가용택지가 절대 부족한 서울시내에서 거의 유일한 주택공급원이 되고 있는 재건축·재개발이 활로를 찾지 못할 경우 가뜩이나 수급불균형으로 값이 치솟고 있는 전세난이 더욱 심각해질 것이라는 우려도 과감한 규제 완화의 이유다 .

이명박 정부의 '보금자리주택'은 수도권 외곽의 개발제한구역(그린벨트)을 풀어 주변 시세보다 저렴한 분양주택을 공급하는 콘셉트였지만 직장과 거리가 먼데다 사업시행자인 한국토지주택공사(LH)의 자금난까지 겹쳐 사실상 용도폐기됐기 때문에 전월세난이 극심한 서울에서 새 아파트 공급을 기대할 곳은 정비사업 외에 남지 않았다는 것이다.

더욱이 부동산시장의 '바로미터'로 불리는 서울 강남 재건축시장이 활기를 되찾아야 최근에 호전되고 있는 전체 주택거래시장이 상승곡선을 그릴 것이라는 정부의 판단도 한몫한 것으로 보인다.

박기풍 국토교통부 1차관은 "지난 2008년 이후 주택 가격 안정세가 지속돼 투기 우려가 적어지는 등 변화한 시장여건을 반영했다"며 "과도한 규제를 정상화하기 위해 초과이익환수제 폐지 등 재건축 관련 제도 개선에 나선 것"이라고 말했다.

◇대못 뽑아 부동산시장에 훈풍 유도=재건축 초과이익환수제는 부동산 과열기였던 참여정부 당시 재건축으로 발생하는 소위 '불로소득'을 환수한다는 판단하에서 2006년 5월 도입된 규제다.

재건축추진위원회 승인 시점의 주택 가격과 정상 주택 가격 상승분, 개발비용 등을 합산한 금액을 재건축한 새 아파트의 주택가액에서 뺀 후 조합원의 평균이익에 따라 0~50%를 누진적용하는 것이 골자다.

하지만 글로벌 금융위기 이후 재건축사업이 올스톱 상태라는 부동산시장의 비명이 나오자 정부는 2012년 11월 재건축부담금을 올해 말까지 유예한 상태다. 초과이익은커녕 일반분양자를 찾지 못해 조합원 부담금이 최대 수억원까지 치솟는 곳이 잇따르고 있는데다 새 아파트보다는 현금청산을 요구하는 조합원들이 늘고 있는 것이 재건축·재개발사업의 현주소이기 때문이다.

정비업계에서는 재건축추진위 승인부터 현재까지 오랜 시간이 경과해 시세 상승폭이 컸던 지역을 중심으로 수혜를 입을 것으로 전망하고 있다. 비단 서울 강남권뿐 아니라 가격이 많이 뛴 부산 재건축아파트도 혜택을 볼 것으로 전망된다.

부동산114에 따르면 초과이익환수제 폐지를 통해 수혜가 예상되는 전국의 재건축단지는 총 442개로 나타났다. 추진위~구역지정 단계의 사업장들로 권역별로 보면 △서울 204곳(강남4구 63곳) △경기 76곳 △인천 27곳이고 지방은 △대구 43곳 △부산 33곳 △대전 16곳 순이었다.

◇수도권 전매제한 1년→6개월, 수도권 2만4,982가구 수혜=정부는 이와 함께 수도권 민간택지의 전매제한기간을 1년에서 6개월로 완화하기로 했다. 현재 수도권 공공택지의 경우 면적과 권역에 따라 1~5년간, 민간택지는 1~3년간 전매가 제한되고 있다. 지방은 공공택지가 1년, 민간택지는 전매제한이 폐지됐다.

부동산114는 전매제한기간이 6개월로 줄면 수도권 민간택지에서 공급한 2만4,892가구가 수혜를 받을 것으로 전망했다. 경기도가 1만5,684가구로 가장 많고 인천과 서울이 각각 4,941가구, 4,357가구다. 특히 5,430가구는 2014년 2월 현재 기준에서 계약 시점이 6개월이 지났기 때문에 전매제한이 풀리면 곧바로 거래가 가능해진다.

정부는 초과이익환수제와 더불어 재건축 소형주택 공급의무비율도 개선한다. 현재 정부는 소형주택 공급 확대를 위해 '도시 및 주거환경정비법'에 소형주택 의무비율 규정을 두고 있다. 과밀억제권역에서는 전체 세대수의 60% 이상을 85㎡ 이하 주택으로 건설해야 했던 것.

정부는 최근 시장 수요가 소형주택에 집중돼 자발적으로 공급이 활성화되고 있고 조합의 자유로운 선택을 제한하고 있는 만큼 전용 60㎡ 이하 주택을 30~50% 이하 범위에서 지방자치단체 조례로 정하던 규정을 폐지할 계획이다.

이에 따라 중대형 재건축아파트를 비롯해 사업시행인가를 준비 중인 사업장은 소형주택 건설비율을 유연하게 조절할 수 있을 것으로 보인다.

다만 이번에도 관건은 정치권이다. 법 개정이 필요한 사안인 만큼 국회의 벽을 넘어야 한다.