아파트 분양 시장이 세제혜택 등에 힘입어 올 하반기 들어 활기를 보이고 있지만 전반적인 시장 침체는 여전히 계속되고 있다. 거래는 증가 했지만 급매·저가 매물위주의 거래가 늘면서 가격 상승으로 이어지지 못하는 모습이다. 특히 소비자 매수심리 악화와 실질소득 하락, 불안한 국제경제 등 시장 회복이 본격화되기에는 시장 내외부적 환경이 그리 좋은 편이 아니라는 사실은 향후 시장 전망도 매우 어둡게 하고 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "결국 소비자들의 매수심리가 개선되지 않으면 시장이 회복되는 것은 어려운 일"이라고 설명했다.

이런 시장 상황은 기존 아파트에 비해 상대적으로 주거환경과 시설이 우수해 가격 면에서 강세를 보이는 입주 1년차의 새 아파트에게서도 그대로 나타난다. 부동산114에 따르면 청약접수 당시 1순위에서 마감된 아파트 중 올해 입주한 아파트 대부분이 분양가보다 가격이 떨어져 있다. 수도권에서 입주 1년 차된 아파트의 분양가격 대비 매매가격은 올해 10월말 기준 2.51% 하락한 것으로 나타났다. 실제로 2011년 분양해 청약 돌풍을 일으켰던 서울 우면보금자리주택지구 한 민영아파트는 현재 분양가보다 1,000만원 이상 가격이 떨어졌다.

하지만 이런 상황에서 가격이 오른 입주 1년차의 새 아파트들도 적지 않다. 그럼 가격이 오른 아파트들은 청약때부터 인기가 높았을까. 아니다. 분양 당시 대규모 미분양이 발생한 경우도 있고 입지 면에서 크게 주목받지 못한 아파트도 있다. 비슷한 지역의 아파트라고 하더라도 가격이 오른 경우도 있고 그 반대의 경우도 있다.

그럼 어떤 아파트가 오를까. 내년에도 전국적으로 17만3,000여가구가 분양된다. 가격이 오른 새 아파트들을 통해 시세차익을 올릴 수 있는 안목을 키울 수 있다.

함 센터장은 " 청약 당시의 열띤 분위기가 가격 상승을 보장해주는 것은 아니다"며 "가격이 상승한 아파트들의 공통된 특징이 향후 아파트 청약의 선택 기준이 될 수 있다"고 말했다.

"분양 당시에는 조합과 건설사, 조합원 내부 갈등이 드러나 상대적으로 시장의 관심이 적었습니다. 하지만 갈등이 해결되고 난 후 지금은 입지나 주거환경 등 장점이 부각되면서 가격도 상승하는 모습입니다." (A건설 주택사업부문 담당자)

"입주 시점에 광역교통망이 개통되고 기반시설도 확충되면서 수요자들이 많이 찾고 있습니다. 한때 가격이 떨어지기도 했지만 현재는 분양가보다 높은 수준에서 거래되고 있습니다."

(인천 청라지구 D공인 관계자)

부동산 시장 침체기일수록 집값 상승 여부에 대한 전망은 어렵다. 호황기에는 시장 분위기에 편승해 가격이 상승하는 일종의 '밴드왜건' 현상이 나타날 가능성도 있지만, 침체기에는 아무리 입지나 상품이 좋아도 오히려 그 반대의 경우가 나타나기 쉽기 때문이다.

이 때문에 시장 침체기에는 더욱 신중한 선택의 기준이 필요하다. 여러 방법이 있겠지만 이미 가격이 오른 아파트의 특징을 살펴보고 이를 바탕으로 투자의 기준을 마련하는 것 역시 현명한 투자 전략이라고 할 수 있다.

◇서울 불광 롯데캐슬 분양가 대비 매매가 8,500만원 상승=서울경제신문이 29일 부동산114에 의뢰해 서울과 수도권, 지방에서 올해 입주한 아파트 중 분양가 대비 매매가격이 오른 아파트 상위 5개 단지를 조사한 결과 서울에서는 은평구 불광동 '롯데캐슬' 59㎡(전용면적 기준)형이 분양가(3억2,000만원)보다 8,500만원 올라 가장 상승 폭이 큰 것으로 나타났다. 분양가(4억7,700만원)보다 5,800만원 오른 동대문구 '래미안 전농 크레시티' 84㎡형이 그 뒤를 이었으며 구로구 오류동 '천왕 연지타운1단지' 59㎡형도 5,500만원 오른 것으로 조사됐다.

수도권에서는 한국토지주택공사(LH)가 분양한 공공아파트가 강세를 보였다. 가장 많이 오른 아파트는 지난 2011년 분양한 경기도 용인시 '용인 서천 휴먼시아' 74㎡형으로 분양가보다 3,500만원 상승했으며 오산시 세교동 '잔다리마을 휴먼시아1단지' 74㎡형도 2,000만원 가량 올랐다.

지방에서는 부산 남구 대연동 '대연 힐스테이트푸르지오' 가장 많이 올랐다. '대연 힐스테이트푸르지오' 84㎡형은 분양가격은 3억1,000만원 정도였지만 현재 3억8,500만원으로 7,000만원 정도 가격이 상승했다.

◇서울은 재개발 아파트, 수도권은 택지지구=입주 아파트 가운데서 가격이 오른 아파트는 몇 가지 공통점이 있다. 우선 서울지역의 경우 재개발 아파트가 대부분을 차지한다. 불광동 '롯데캐슬'은 불광4구역을 재개발한 아파트이며 '래미안 전농 크레시티'는 전농7구역을 재개발한 단지다.

재개발 아파트는 기반시설이 잘 갖춰져 있고 도심과 가까워 일반아파트보다 가격 면에서 경쟁력이 좋은 편이다. 특히 불광동 '롯데캐슬'의 경우 불광역과 가깝다는 입지적 요인과 함께 인근 다른 재개발 구역 사업이 지지부진해 해당 지역에 공급이 적었다는 특징을 가지고 있다. 이는 '래미안 전농 크레시티'도 비슷하다.

수도권에서는 택지지구 아파트의 강세가 눈에 띈다. '용인서천 휴먼시아1단지'를 비롯해 '청라 더샵레이크파크', 성남시 도촌동 '섬마을7단지' 등은 모두 대규모 택지개발지역에 들어선 아파트다. 택지개발지역 아파트는 가격이 비교적 저렴하고 다양한 기반시설이 갖춰져 있다는 장점이 있다.

특히 같은 택지지구더라도 이들 단지처럼 가격이 상승한 아파트는 대체로 단지 인근의 거주환경이 뛰어나다. '용인 서천 휴먼시아'의 경우 생태공원과 서천 레스피아가 인근에 있고 경희대 국제캠퍼스와도 가깝다.

용인시 K 공인 관계자는 "택지지구의 경우 아파트 인근에 어떤 시설이 있는지, 환경이 어떤지가 집값을 좌지우지한다"며 "특히 교육시설과 녹지시설이 인근에 있는 아파트 단지의 인기가 높다"고 말했다.

◇ 공급 적은 곳·소형아파트 단지가 유리=지방은 공급이 상대적으로 적은 곳을 중심으로 가격 상승 폭이 컸다. '당리 푸르지오'는 2010년 분양 당시 새 아파트 공급이 거의 없었던 부산 사하구에 들어섰으며 대구 동구 신천동 '신천 자이' 역시 아파트 공급이 상대적으로 적었던 곳이다.

가격이 오른 아파트 중 대부분이 전용면적 85㎡ 이하의 중소형 아파트라는 점도 눈길이 간다. 서울과 수도권, 지방 등 각 지역의 가격 상승 상위 5개 아파트 중 2개 아파트만 제외한 13개 아파트가 모두 중소형아파트였다. 이 중에서도 60㎡ 이하의 소형아파트가 60% 이상을 차지했다.

사하구 J공인 관계자는 "중대형아파트는 수요가 상대적으로 적어 가격 상승에 불리하다"며 "이 지역 아파트 중에서도 초기 입주 아파트인 점도 수요를 끌어들인 요인 중 하나"라고 설명했다.

한편 전문가들은 부동산 침체기일 수록 지역별·단지별 양극화가 심하게 나타나고 있다며 투자에도 신중을 기울여야 한다고 입을 모은다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "사실 어떤 아파트가 향후 가격이 오른다고 단정하는 것은 불가능하다"며 "하지만 기존의 집값이 오른 곳의 특징을 자세히 살펴보고 신중히 선택한다면 불확실성은 조금이나마 줄일 수 있을 것"이라고 조언했다.

한국 프리미엄 고덕동 시영아파트

■ 내년 유망 분양아파느는

용산 주상복합·공항동 등 재개발·재건축 물량 관심

내년에도 서울 등 수도권과 지방에서 집값 상승이 기대되는 유망 아파트들의 분양이 이어진다. 서울에서는 입지가 뛰어난 곳을 재개발·재건축한 물량들이 눈에 띄고, 지방에서는 교통 및 교육환경이 우수한 곳에서 분양이 잇따른다.

삼성물산과 현대건설은 2월중 강동구 고덕동의 시영 아파트 재건축 일반분양에 들어갈 예정이다. 이 아파트는 최대 35층, 51개동, 59~192㎡(이하 전용면적) 총 3,658가구 규모의 대단지다.

이 중 △84㎡ 747가구 △97㎡ 278가구 △109㎡ 46가구 △120㎡ 27가구 △141~192㎡ 펜트하우스 4가구 등 1,102가구가 일반분양된다. 지하철 5호선 고덕역이 가까운 역세권 단지이며 올림픽대로와 천호대로 등 주요 도로가 가깝다. 주변에 명덕초교, 묘곡초교, 명일중, 광문고 등으로 도보 통학이 가능하고 배재고, 명일여고, 한영외고 등 명문학교와 가까워 학군 프리미엄도 기대된다.

삼성물산은 2월 용산전면3구역을 재개발한 주상복합 아파트를 공급할 예정이다. 최고 40층 2개동의 복합단지로 아파트와 오피스텔을 분양한다. 아직 일반분양물량과 주택형은 미정이다.

지하철 1호선 용산역, 4호선 신용산역을 도보로 이용 가능하며 4·6호선 삼각지역도 가깝다. 한강로, 원효로, 원효대교, 한강대교 등 서울 각지를 아우르는 도로 교통망을 갖췄다. 용산역 아이파크몰, 백화점, CGV, 용산관광버스터미널, 중앙대 용산병원, 이마트 등의 인프라도 자랑거리다.

현대건설은 마곡지구 개발로 관심이 높아지고 있는 서울 서부권에서 상반기 중 재건축 아파트 일반분양에 들어간다. 서울시 강서구 공항동 4-8번지 일대의 긴등마을 단독주택을 재건축한 아파트로 지상 15층, 8개동, 603가구 규모다. 54~114㎡의 중소형 위주로 만들어질 계획이며 일반분양물량은 아직 미정이다. 인근에 '강서시민의 숲'이 조성될 계획이며 지하철 9호선 신방화역과 5호선 송정역을 도보로 이용할 수 있다.

지방에서도 유망 아파트 분양이 이어진다. 협성건설은 대구 달서구 월성동 1412-1번지에 69~109㎡, 총 996가구를 짓는 '월성 협성휴포레'를 분양할 예정이다. 대구지하철 1호선 월배역과 상인역을 이용할 수 있으며 월배로, 앞산순환로 등을 통해 차량이동이 쉽다. 롯데백화점 상인점을 이용할 수 있으며 대구 성서산업단지가 가까워 산단 내 종사자들의 수요가 탄탄하다.

한국건설은 광주 서구 매월동 258-1번지에 84㎡ 단일평형 총 686가구를 짓는 '한국아델리움로제비앙'을 1월중 분양할 예정이다. 광주 제2순환로 진입이 쉽고 원광대학교 광주한방병원, 광주월드컵경기장, 풍암생활체육공원 등을 이용하기 쉽다.