올해는 한마디로 정부가 부동산시장을 완전히 옥죈 시기로 볼 수 있다.
정부는 지난해 `10.29부동산종합대책'으로 시장과의 기(氣)싸움에서 승기를 잡은 뒤 시장이 다시 꿈틀거리지 못하도록 주택.토지투기대책 등 부문별 후속조치를내놓으며 1년 내내 시장을 압박했다.
덕분에 올해 부동산시장은 충청권 일부를 제외하고는 하향안정세를 유지했다.
하지만 정상적인 부동산거래 마저 중단되는 등 시장이 지나치게 위축되자 정부는 주택투기지역을 부분 해제하는 등 하반기들어 각종 규제를 조금씩 완화하기 시작했다.
그러나 이는 어디까지 죽어가는 시장을 살리기 위한 고육지책으로, 정부는 여전히 투기억제를 위한 `고삐'를 늦추지 않고 있다.
따라서 내년에도 각종 제도의 탄력운영은 예상되지만 `부동산 안정기조 유지'라는 정부의 대원칙속에 현재 준비중인 각종 규제는 예정대로 시행될 전망이다.
◆상반기 `시장 조이기' = 정부는 상반기 내내 10.29대책의 각종 후속조치를 내놓으며 시장을 옥죄는 모습이었다.
정부가 상반기에 내놓은 주요 대책으로는 주택부문에서는 주택거래신고제 도입및 오피스텔 기준 강화, 토지부문에서는 토지거래허가면적 대폭 축소, 비농업인 주말농장 목적 토지취득 금지 등이 있다.
정부는 우선 지난 3월 말 주택거래신고제를 처음 도입한 뒤 집값 상승폭이 큰서울 강남.강동.송파.용산, 경기도 과천.분당 등 총 6곳을 주택거래신고지역으로 잇따라 지정했다.
이들 지역은 대부분 그동안의 집값 상승을 주도해 온 지역으로 주택거래신고지역으로 지정되면서 거래가 중단되고 가격이 하락하는 등 극심한 침체기를 맞기 시작했다.
주택거래신고제 등의 여파로 아파트 시장이 불황을 겪으면서 규제에서 벗어난주상복합과 오피스텔이 상당한 반사이익을 누렸는데 정부는 이를 막기위해 주상복합분양권 전매 완전금지 등의 대책을 추가로 내놓았다.
특히 6월부터 오피스텔 건축규제를 대폭 강화해 업무공간을 50% 이상에서 70%이상으로 늘리고 온돌 또는 온수온돌에 의한 난방을 금지하며 화장실 및 욕실을 3㎡이하로 1개만 만들도록 조치했다.
이 조치로 상반기에 그나마 호황(?)을 누렸던 오피스텔 시장도 진정세로 돌아서게 됐다.
주택시장이 침체국면을 맞으면서 시중의 부동자금이 토지시장으로 몰릴 조짐을보이자 정부는 사전에 각종 대책을 발표했다.
정부는 소규모 분할거래에 의한 부동산투기를 막기위해 지난 2월 말 부동산공개념검토위원회를 개최해 도시지역내 녹지(200→100㎡) 및 비용도지역(180→90㎡), 비도시지역(임야 2천→1천㎡, 농지 1천→500㎡)에 대한 토지거래허가 기준면적을 절반수준으로 각각 낮췄다.
이 제도는 12월 초부터 본격 시행됐다.
정부는 또 토지거래허가구역 내에서 증여를 가장한 불법증여를 막기위해 실질적인 대가가 있는 부담부증여를 거래허가 대상에 포함시키고 주말농장이나 체험영농목적의 토지취득을 아예 금지했다.
이밖에 정부가 부동산 보유과세를 대폭 현실화하는 방향으로 재산세제를 개편한것도 부동산시장 안정에 크게 기여했다.
◆하반기 `제도 탄력운영' = 상반기에 이어 하반기들어서도 부동산경기가 계속침체국면을 벗어나지 못하자 정부는 각종 제도의 탄력운영을 본격적으로 검토하기시작했다.
이 과정에서 정부 부동산정책의 `후퇴' 여부를 놓고 논란도 일었지만 정부는 건설경기 연착륙 및 부동산시장 활성화를 위해 규제를 부분적으로 해제했다.
하반기들어 해제된 규제중 첫번째는 주택투기지역.
재정경제부는 지난 8월20일 부산 북구.해운대구, 대구 서구.중구.수성구, 강원도 춘천시, 경남 양산시 등 7개 지역을 주택투기지역에서 처음으로 해제했다.
투기지역은 양도세가 실거래가로 부과되는 지역으로, 투기지역에서 해제되면 양도세 부담이 낮아져 그만큼 거래가 늘어나게 된다.
이어 건설교통부는 지난 11월9일 주택거래신고지역을 일부 해제하고 지방 투기과열지구에 대한 규제를 일부 완화했다.
건교부는 송파구 풍납.거여.마천동, 강동구 하일.암사.길동, 강남구 세곡동 등7곳을 주택거래신고지역에서 전격 해제했는데 주택거래신고지역이 부분적이나마 해제된 것은 이 제도가 시행된 지난 4월 이후 처음이다.
주택거래신고지역의 경우 지난 6월 이후 한곳도 추가로 지정되지 않았다.
건교부는 이와함께 부산과 대구, 광주, 울산, 창원, 양산 등 지방 6곳 투기과열지구에 대한 분양권 전매제한 기간을 `소유권 이전 등기시까지'에서 `분양계약후 1년 경과시까지로' 완화하고 투기과열지구내 재건축 후분양제도도 일부 완화했다.
분양계약을 한 뒤 소유권 이전등기를 마칠때까지 보통 2년 반에서 3년 정도 걸리는 점을 감안하면 분양권 전매가 한층 자유로워 지는 것으로 건설업체들은 이때부터 부산 등 투기과열지구 해제지역에 대한 분양을 본격적으로 검토하기 시작했다.
◆내년 새 규제는 `예정대로' = 정부는 침체된 시장에 숨통을 틔어주기 위해 일부 규제를 완화하고 있지만 10.29대책중 아직까지 시행되지 않은 정책들은 연내에법과 제도 정비를 거쳐 내년부터 반드시 시행한다는 방침이다.
내년에 시행될 주요 부동산 정책으로는 종합부동산세 및 주택가격공시제도, 원가연동제.채권입찰제, 재건축개발이익환수제, 부동산실거래가 신고 의무화 등이 있다.
우선 종합부동산세 도입에 따라 본인명의로 전국에 소유하고 있는 주택의 가격합계가 기준시가로 9억원 이상인 사람들은 이 금액 초과분에 대해 1∼3%를, 공시지가 기준 6억원 이상 나대지 보유자는 1∼4%, 40억원 이상의 사업용 토지 보유자는 0.6∼1.6%를 각각 종합부동산세로 내야 한다.
부동산 과다 보유자에게는 그만큼 세금을 많이 부과하겠다는 것이 기본 취지다.
또 내년 3월 초부터는 아파트 분양 및 택지공급 과정에서의 투기수요 차단을 위해 원가연동제와 채권입찰제가 본격 시행된다.
원가연동제는 공공택지내 25.7평 이하 공영.민영아파트에 대해 지금처럼 택지를감정가격으로 공급하되 분양가를 적정한 선에서 규제하는 것이며 채권입찰제는 공공택지내 25.7평 초과 아파트에 대해 채권을 가장 많이 사겠다고 하는 업체에 택지를공급하는 제도다.
이 제도는 내년 6월 분양예정인 판교신도시도 당연히 적용되는데 앞으로는 턱없이 분양가를 높게 책정하거나 웃돈을 받고 공공택지를 제3자에게 넘기는 행위가 상당부분 사라질 전망이다.
법안이 현재 국회에 상정돼 있는 재건축 개발이익환수제는 재건축으로 늘어나는용적률의 10∼25%를 임대아파트로 건설케 하는 것으로 내년 4월부터 본격 시행될 예정이다.
재건축 사업승인 이전 단지에 대해서는 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 짓도록 하되 임대아파트 건설분 만큼의 용적률을 상향조정해 주고, 사업승인은 받았으나 분양승인을 아직 신청하지 않은 재건축 단지에 대해서는 용적률 증가분의 10%에 해당하는 일반분양용 아파트를 임대아파트로 활용토록 하되 지자체가공시지가와 표준건축비 기준으로 임대아파트를 매입토록 하는 것이 주요 골자다.
이 제도는 집값급등을 주도해 온 재건축단지에 대한 투기수요를 어느정도 차단해 집값안정에 크게 기여할 것으로 보인다.
부동산 실거래가 신고 의무화 조치는 내년 7월부터 시행된다.
이 제도는 부동산 거래시 중개업소들로 하여금 실거래가에 의한 계약내용을 시.군.구에 반드시 통보토록 하는 것으로 이중계약서 작성 관행이 근절되면서 부동산시장이 선진화, 투명화되는 효과가 있다.
이밖에 내년부터 `1가구 3주택 보유자 양도세 중과 방침'도 예정대로 시행된다.
1가구 3주택자에 대한 양도세 중과가 시행되면 다주택자들은 집을 팔때 양도차익의 60%를 세금으로 내야하기 때문에 부동산시장에 미치는 충격이 상당할 전망이다.
한편 투기지역과 투기과열지구, 주택거래신고지역 등 기존 규제들은 다소 완화될 가능성이 높다.
정부가 최근 재정경제부, 행정자치부, 건교부 등 관계부처 장관회의를 열어 투기발생 우려가 없는 지역에 대해서는 각종 규제를 합리적으로 조정키로 합의했기 때문이다.
건교부 관계자는 "내년에도 10.29대책의 후속조치들은 계속된다"면서 "다만 시장이 지나치게 위축되는 것을 막기위해 각종 제도는 탄력적으로 운영해 나갈 방침"이라고 말했다.
(서울=연합뉴스) 심인성기자