국민주택기금을 재원으로 건설된 수도권의 한 임대단지 전경. 국민주택기금의 조달 체계를 혁신하고 역할을 확대해 보다 적극적으로 주택 관리와 주거 취약계층 지원에 나서야 한다는 업계 안팎의 목소리가 높아지고 있다. /사진제공=LH

지난 1981년 4월 조성이 시작된 국민주택기금. 무주택서민의 내 집 마련을 지원하기 위한 자금 확보가 목적이었다. 당시 2,500억원이었던 운용자금은 현재 100조원으로 급증했다. 이 가운데 대출성 자금을 제외한 여유자금은 3ㆍ4분기 현재 18조2,400억원에 달한다.

하지만 국민주택기금의 외형 확대와 운용 방식이 이제 한계에 직면했다는 게 업계 안팎의 지적이다. 국토교통부 역시 국민주택기금을 재편하지 않으면 제 기능을 다하지 못할 것이라는 사실을 인정하고 있다.

전문가들은 "국민주택기금의 재원 조달 방식이 청약 저축 등 부동산 경기 흐름에 좌우되는 것이어서 안정적인 자금 확보가 어렵다"며 "기존 채널 외에도 자금조달이 가능한 장치를 마련해놓은 후 다양한 운용 수단을 발굴, 풍부한 자금이 취약계층의 주거 안정에 쓰이도록 해야 한다"고 지적한다.

◇부채 의존도 높은 자금조달 체계 혁신 필요=공공임대 및 분양주택 건설과 서민에 대한 주택 융자 등 각종 사업의 재원인 국민주택기금은 앞으로 아파트 리모델링, 도시 재생 등으로 다양한 영역으로 쓰임새가 늘어날 것으로 전망된다.

문제는 주택기금의 재원조달이 매우 경기 의존적으로 이뤄져 안정적인 자금조달이 어렵다는 점이다. 국민주택기금의 조성에 상당 부분을 차지하는 국민주택채권과 청약저축은 부동산 거래 활성화가 뒷받침돼야 자금조달이 가능하다. 그러나 주택시장 침체 장기화로 청약저축 폐지론이 등장하고 있는 만큼 현재의 조달 체계는 불안할 수밖에 없다.

청약저축이 폐지되지 않더라도 2009년 만능통장인 주택종합청약저축 출시로 청약통장 가입자가 폭발적으로 늘어난 탓에 청약통장 가입자는 10월 현재 1,618만명, 우리나라 전체 인구의 3분의1에 달한다. 향후 가입자 증가세 둔화될 것이라는 전망이 나오는 이유다.

김현아 건설산업연구원 건설경제연구실장은 19일 열린 주택금융포럼에서 "청약종합저축이 급격히 늘어 기금 규모가 커졌지만 신축수요가 얼마나 더 늘어날지 모르겠다"며 "기금 발전 방안을 논의할 때 재원 조달 다변화에 대한 검토가 필수적"이라고 말했다.

이용만 한성대 교수도 "현재 국민주택기금의 자금조달이 채권발행이나 청약저축 등 부채성 자금에 편중돼 있다"며 "국민주택기금의 자금조달원 변화를 고민할 때"라고 지적했다.

다른 기금의 경우 출연금에 의해 자금이 조성되는 데 반해 국민주택기금은 부채에 의존하는 구조로 자금 조달의 혁신이 필요하다는 게 이 교수의 주장이다.

결국 청약저축이나 국민주택채권 외에도 안정적인 자금을 조성할 수 있는 재원 발굴에 나서야 할 상황이라는 것. 이병남 보스턴컨설팅그룹(BCG) 서울 공동대표는 "저성장 시대에는 개발이익을 활용한 주거복지재원 마련이 어렵다"며 "지속 가능한 사업을 위해 투자금을 회수해 재투자를 하는 자금조달 체계수립에 나서야 한다"고 지적했다.

새로운 사업방식을 통한 투자금 회수와 함께 아파트에 부과되는 장기수선충당금을 국민주택기금에 편입시키는 방안도 거론된다. 김 실장은 "아파트에 부과되는 장기수선충당금을 일반주택으로도 확대하는 한편 이를 국민주택기금으로 편입하는 방안을 고려해야 한다"며 "대신 아파트 및 주택 리모델링에 드는 비용을 저리로 국민주택기금이 지원하는 보상책이 필요하다"고 말했다.

◇역할 확대해 취약계층 지원 강화해야=재원 조달의 혁신과 더불어 국민주택기금의 역할의 확대도 시급한 과제로 지목되고 있다. 천문학적인 부채로 몸살을 앓고 있는 한국토지주택공사(LH)를 대신할 방법을 찾아야 한다는 것.

서승환 국토부 장관이 국제주택금융포럼에서 "국민주택기금은 기존과 같은 단순 저리 융자방식으로는 한계가 있다"며 "기금 자산규모 100조원 시대를 맞이해 공적 보증·보험을 통해 시중의 풍부한 유동성이 주거복지와 도시재생, 취약계층으로 흘러갈 수 있도록 해야 한다"고 천명한 것도 국민주택기금이 보다 더 적극적인 역할을 맡겠다는 의지를 보인 것이다.

LH가 140조원에 달하는 부채를 갖고 있는 만큼 앞으로 리츠(REITs) 등 민간임대사업자의 임대주택 공급을 활성화하기 위해 주택기금이 다소의 위험부담을 안더라도 선도적으로 출자하는 방안이 모색하겠다는 얘기다.

이 대표도 "국민주택기금의 기능 강화를 위해 주거복지와 도시재생 등을 지원하는 주택도시기금으로 개편해야 한다"고 국토부의 새로운 방향 설정에 동의를 표했다.

일각에서는 국민주택기금의 역할 확대와 함께 공공과 민간이 효율적으로 기능을 배분하는 방안도 구상해봐야 한다고 지적하고 있다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "과거처럼 기금의 활용을 보수적으로 할 단계는 이미 지났기 때문에 활용도를 높이는 것은 필요하다"면서도 "공공에서 재정이나 기금 투입을 무한정 늘리기 어려운 만큼 위험도가 크지 않은 선에서 민간의 역할을 확대하는 게 필요하다"고 말했다.