Q= 올해 전세가 급등으로 회복될 것 같았던 주택시장이 기대와 달리 큰 변화가 없는 것 같습니다. 연말인데도 좀처럼 침체에서 벗어날 조짐이 안보입니다. 내년 부동산 시장은 어떻게 될지 궁금합니다. 또 어떤 방향으로 해야 할 지 조언을 부탁드립니다. A= 최근 아파트 시장은 말씀하신 대로 전세가 급등에도 불구하고 기대와 달리 큰 변화가 없는 상황입니다. 거래는 계속 침체되고 투자심리도 위축돼 있습니다. 내년에는 바닥을 칠 것이란 전망도 있지만 대출 규제 속에 글로벌 경제의 어려움이 가중되면서 회복이 멀어 보입니다. 다행이 재건축 빼곤 전반적인 주택가격에는 큰 변화가 없습니다. 이런 추세는 내년에도 비슷해 시장은 전반적으로 보합상태에 머물 것으로 보입니다. 이런 상황에서 주택을 구입한다면 단기적인 시세차익을 기대하기 보단 장기적인 관점에서 접근하는 것이 원칙입니다. 문제는 매입가격인데요. 가능한 거래가격보다 낮은 싼 매물을 매입하는 것을 목표로 접근해야 합니다. 여기에 적합한 것이 급매물입니다. 보통 급매물은 가격도 낮지만 거래협상에서 매수자에게 유리해 적절한 투자대상입니다. 둘째는 경매입니다. 요즘 경매시장은 투자자들이 적어 경쟁률이 낮고 낙찰가율도 하락해 좋은 투자대상으로 꼽힙니다. 다만 권리분석 등 전문지식이 필요하므로 가급적 전문가의 조언을 통해 매입하는 것이 바람직합니다. 역세권내 중소형 아파트도 실수요측면에서 보면 안정적일 것으로 보입니다. 소형 아파트를 월세로 임대할 경우 현재는 오피스텔ㆍ원룸에 비해 수익률이 낮지만 향후 시세차익을 얻을 수 있다는 장점이 있습니다 반면 상가 등 수익형 상업용 부동산은 옥석가리기가 필요합니다. 최근 경기 침체가 가시화되고 있기 ？？문입니다. 물론 가격은 떨어지지 않겠지만 세금과 각종 비용을 뺀 실질 임대수익률이 충분치 않아 보수적인 접근이 필요합니다. 임대수익률이 낮다는 것은 가격상승여력이 그만큼 크지 않다고 볼 수 있기 때문입니다. 원룸과 오피스텔, 도시형생활 주택 등 주거용 임대부동산도 가격이 오른데다 일부 지역을 중심으로 공급이 크게 늘어나 향후 고전을 겪을 것으로 보입니다. 끝으로 임대수익은 소득세와 각종 공과금 부담을 반드시 고려해 실질적인 임대수익을 반드시 확인한 후 투자를 결정해야 합니다. 공실이 생길 경우 수익률에 영향을 미치므로 공실을 줄일 수 있는 임대차 관리와 시설관리도 고려해야 합니다.