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토지는 용도에 따라 28가지의 법정 지목이 있다.
그 중 투자 물건으로 나오는 토지 이름은 ‘임’이 많다. 그런데 투자자의 의무를 다 하지 못해 나중에 큰 문제가 종종 생기는 지목도 바로 ‘임’이다.
임야에 투자할 때 꼭 알아두어야할 기본적인 사항을 알아보자.
첫째 임야는 무조건 현장 답사가 우선이다.
임야도와 토지이용계획확인서를 가지고 직접 현장에 나가 직접 설명을 들으며 눈으로 확인해야 한다.
두 번째 체크 사항은 경사도를 살펴야 한다.
아무리 싸도 경사가 너무 가파르면 개발을 거의 못하는 보전산지를 매입 한 것과 다를 바 없다. 보통 지자체마다 경사도에 대한 규정은 다르니 이 또한 직접 본인이 확인해야 한다. 경기도 광주는 통상 20도, 양평·가평 등지는 25도 미만, 용인시는 15도를 기준으로 하고 있으니 반드시 확인이 필요하다. 또 육안으로 보는 경사도와 허가상 경사도는 차이가 있을 수 있으니 반드시 측량 전문가와 상담한다.
세 번째는 용도지역상 또는 산지상의 여러 제한적 요건들을 체크한다.
먼저 용도지역상 농림지역이나 자연환경보전지역은 개발이 일단 힘드니 참고해야 한다. 또 분묘가 커다란 문제로 다가올 수 있다. 전부 다 확인은 힘들겠지만 항공사진 등을 이용하면 어느 정도는 체크가 가능하다. 분묘 처리 문제는 반드시 확인해야 한다.
넷째 관심있는 임야는 전문가와 같이 체크 하는 것이 좋다.
그 임야는 위치, 형태, 기타 공법상 규제 등은 일반인이 아는 것보다 훨씬 더 높은 수준의 체크 리스트가 필요하다. 또 한가지 보통 임야도는 축척이 6000분의 1이다. 즉 일반 자로 1cm가 임야도상 60m이다.
지적도는 축척이 1200분의 1(자로 1cm 지적도상 12m)이니 축척이 달라 한 도면으로 볼 수가 없다.그래서 해당 지번의 산지를 볼 때는 먼저 해당 지번의 임야도를 발급받고 그 다음에 주변에 ‘산’ 번지가 아닌 일반 번지가 있다면 주변 지적도까지 같이 발급받아야 토지의 모양, 현황 등을 비교적 정확하게 파악할 수 있다.
다섯번째, 목적을 분명하게 정해야 한다.
투자 목적인지 실수요 목적인지 분명해야 한다. 투자 목적이라면 어느 정도 위험을 감수하면서 ‘하이 리스크 하이 리턴’의 투자 목적을 실현 할 것이며 실수요 목적라면 수익률 보다는 인·허가 여부에 신경을 더 많이 써야한다.
여섯번째 임야의 진입도로가 중요하다.
산 밑이 바로 개울에 접한다든지 또는 그 앞의 논밭이 타인 소유인 경우 통해 가능한 길이 전혀 없는 산들이 많다. 또 길이 없는 산 중턱의 산이나 산속의 산도 많다. 이런 임야는 도로가 없어 산을 개발할 수 없으므로 진입도로에 대한 대책이 필요하다. 내 산과 도로 사이에 하천이나 구거가 있는 경우에는 하천점용허가 또는 구거점용허가를 받아 자비로 다리를 놓은 뒤에 지자체에 기부채납하여 정식 도로를 개설하는 것도 한 방법이 될 수 있다.
일곱번째, 임야의 분묘기지권을 조심하라.
현재 전국에 약 2천만 개 이상의 분묘가 있다고 한다. 시골의 작은 야산이나 길가 심지어 논과 밭 가운데도 오래되거나 새로 만든 분묘를 흔히 볼 수 있다. 따라서 임야를 구입할때 반드시 확인해야 할 사항의 하나가 묘지가 있는가 여부를 확인하여야 한다. 묘지가 있다면 유연고와 무연고를 가려 보아야 한다.
무연고 묘는 오래된 묘로서 이미 제사를 안 지내고 모시는 후손이 없거나 알 수 없는 무덤이다.최근에도 불법으로 남의 땅에 몰래 묻어 놓고가 버리는 경우가 흔히 있다. 유연고묘란 지금도 후손이 분묘를 관리하면서 제사를 모시고 소유자가 누구인지 알 수 있는 묘지를 말한다.
무연고묘와 유연고묘을 구분하는 이유는 장사 등에 관한 법률에서 규정을 하고 있으며 이장절차와 보상비 등에 차이를 두고 있다.
무연고묘는 3개월 이상 신문 등에 공고 후 주인이 나타나지 않으면 화장하여 유골을 납골당에 모시면 된다. 모두 산주가 부담하며 따로 보상비, 이장비 등이 없는 것은 당연하다.
유연고묘는 3개월 이상 공고 후 주인이 나타난 경우나 미리 후손을 알고 있는 경우로 소유주가 임의로 이장하지 못한다. 반드시 묘지의 주인과 타협하여 이장절차를 밟아야 한다. 이때 후손에게 이장비와 보상비 등을 합의하여 지급하게 된다.
이때 만일 묘지의 주인이 분묘기지권이 있으면 그에 상응하는 대가를 더 지불하게 된다. 분묘기지권은 관습법상 법정지상권의 일종이다. 자기 종중산에 조상의 묘지를 설치했다가 후에 타인에게 매각하는 경우 혹은 타인의 산에 그 승낙을 받아 묘지를 썼으나 후에 경매나 매매 등으로 그 산의 임자가 바뀐 경우 묘지의 주인은 분묘기지권을 갖게 된다.
분묘기지권이 있는 묘지는 산주라도 함부로 발굴 훼손하거나 이장할 수 없다. 일종의 관습법상 법정지상권이 인정되기 때문이다. 따라서 임야를 살 때는 반드시 묘지의 존재여부, 상태 등을 확인하고 매입대금 지급 시 그 묘지의 처리문제 등을 감안해야 한다. 묘지 이장비 보상비 등을 계산하여 매매대금에서 빼는 방법도 있고 등기 이전하기 이전에 묘지를 이장하는 조건도 있을 수 있다.
만일 임야 구입단계에서 이런 조치를 해 두지 않으면 후일 그 임야를 되 팔 때에는 본인이 그 조건을 감수해야 하는 수밖에 없어 뒤늦은 후회를 하는 경우가 있다.
문의:전화(02-778-4747)·무료문자(013-3366-0110)
대박땅꾼연구소 전은규 소장