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"공사비가 재건축보다 싸지도 않은데 굳이 리모델링을 해야 하느냐는 반응이 많습니다. 일반분양 물량도 재건축보다 적어 주민 부담이 더 커질까 우려하는 목소리도 높아요."(분당신도시 M공인 관계자)
수직증축 허용으로 서울 강남권과 분당 등 1기 신도시를 중심으로 리모델링에 대한 관심이 늘고 있지만 웬만한 재건축 못지않은 높은 공사비가 사업 확산에 걸림돌이 될 것이라는 지적이 제기되고 있다. 여전히 리모델링을 자산가치 증식 수단으로 여기는 주택 보유자가 많은 상황에서 비용 부담이 늘어날수록 수익성은 떨어질 수밖에 없기 때문에 사업 추진을 위한 주민의 동의를 얻기가 만만치 않기 때문이다.
◇3.3㎡당 400만원 훌쩍…재건축보다 싸지 않네=18일 업계에 따르면 최근 수직증축 리모델링 추진을 위해 시공사를 선정한 분당신도시 M아파트의 경우 건설사가 제시한 공사비는 3.3㎡당 428만원이다. 여기에는 직접공사비 397만원 외에 구조보수 보강 공사비 22만원과 발코니 확장 공사비 8만원이 포함돼 있다.
이 같은 공사비는 일반 재건축과 비슷하거나 오히려 높은 금액이다. 지난해 말 시공사가 선정된 성남시 신흥동 주공아파트 재건축 사업의 공사비는 3.3㎡당 418만원이었으며 과천 주공7-2단지 재건축 역시 3.3㎡당 424만원선에 공사비가 책정됐다.
수직증축은 물론 가구 수 증가 없이 단순히 면적만 늘리는 일반 리모델링 역시 공사비가 재건축과 별반 차이가 나지 않는다. 최근 사업이 완료된 강남구 청담동 '청담 두산'의 경우 직접공사비가 3.3㎡당 394만원 정도였으며 대치 우성2차 역시 3.3㎡당 389만원이었다. 2010년에 결정된 사업임을 고려하면 지금 사업을 추진할 경우 공사비가 더 높아질 수도 있는 셈이다.
◇설계·시공에 완전 철거보다 비용 더 드는 탓=업계에서는 이처럼 공사비용이 높은 이유를 수직증측 리모델링이 그만큼 기술적으로 더 어렵기 때문이라고 설명한다.
우선 리모델링을 통해 소형 아파트를 중대형으로 늘리기 위해서는 개별 아파트의 기존 특성에 따라 각기 다른 설계를 적용해야 하는 탓에 설계비가 그만큼 늘어날 수밖에 없다는 것이다. 특히 기존 건물의 골조를 그대로 유지한 채 공사를 진행해야 하기 때문에 철거나 시공 과정에서 그만큼 제약이 많은 것도 공사비 증가의 이유다.
대형 건설업체 리모델링 사업 담당자는 "얼핏 골조를 그대로 두고 진행하기 때문에 비용이 덜 들 것이라고 생각할 수 있다"며 "하지만 오히려 리모델링 공사는 자재비보다는 구조보강 등 시공 방법의 어려움 탓에 공사비가 증가하는 경우가 많다"고 설명했다.
◇적절한 공사비 기준 마련 시급=국토교통부는 지난해 수직증축 허용에 따른 리모델링 항목별 공사비를 비교·추정하기 위한 '맞춤형 리모델링 가이드라인'을 제시했다. 하지만 이는 신축 공사 등 일반 공사비를 근거로 추정한 것이어서 실제 리모델링과는 차이가 많다는 지적이다. 예컨대 가이드라인에는 지하주차장의 경우 3개 층으로 공사를 하면 시공비가 3.3㎡당 227만원이라고 제시하고 있지만 이는 어디까지나 기존 신축 공사를 기준으로 한 것이다.
국토부 관계자는 "리모델링의 경우 건물 노후도·구조 등에 따라 시공방법과 자재 등이 천차만별"이라며 "표준건축비와 같은 기준을 두고 있지는 않다"고 설명했다.
특히 똑같은 규모의 아파트라도 기존 구조나 동 배치에 따라 공사비가 크게 차이가 날 수 있기 때문에 리모델링 활성화에 걸림돌이 될 수 있다는 지적이 제기된다. 공사비가 오르면 일반분양가를 높여 조합원 부담을 줄여야 하지만 시장 상황을 고려하면 결코 만만치 않다는 것이다.
업계 관계자는 "리모델링 공사비 기준을 마련하기는 쉬운 일은 아니다"라면서도 "하지만 사업 추진 과정에서 갈등과 분쟁을 예방하기 위해서라도 공사비의 적정성 여부를 검증할 수 있는 기준 마련이 필요하다"고 말했다.