재건축 개발이익 환수제가 다음달 25일부터 시행됨에 따라 강남권 주요 재건축 단지들의 손익 계산도 한층 분주해질 전망이다. 사업초기 단계에 있는 대부분의 단지들은 개발부담금 탓에 재건축 수익성이 크게 악화된다는 이유로 이미 사업을 무기한 연기한 상태다. 반면 법 시행일 이전에 관리처분 승인을 받을 수 있을 만큼 사업속도가 빠른 단지들은 사업 추진에 속도를 붙이고 있다. ◇개발이익 어떻게 산정하나= 재건축 초과이익은 준공시점의 주택가격에서 추진위원회(조합) 승인시점의 주택 공시가격과 개발비용, 정상 집값 상승분을 뺀 가격으로 정한다. 개발비용은 건설비용, 제세공과금, 재건축 임대주택 의무건설 비용, 조합운영비 등이다. 웬만한 비용은 개발부담금에서 모두 공제받을 수 있도록 세부 내역을 명시했다. 또 재건축 조합이 제출한 공사비 등의 금액이 기본형 건축비 수준에 비춰 적정범위를 초과할 때는 부과권자가 개발비용의 적정성을 검증할 수 있게 했다. 조합과 시공사가 공사비를 부풀려 책정하는 것을 방지하는 부수적 효과도 노린 조치다. ◇부담금의 조합원 배분은 어떻게= 이번 개정안은 조합이 조합원들에게 부담금을 배분할 때 법 시행일 기준의 집값을 사업 개시시점으로 간주하도록 했다. 재건축 아파트를 사들인 시점과 관계없이 부담금이 부과되는 기준 시점을 법 시행일로 통일한다는 뜻이다. 이에 따라 10년 전부터 재건축 아파트를 보유한 조합원과 5년 전, 1년 전에 매입한 조합원은 지금까지 얻은 시세차익이 서로 다르지만 부담금 액수는 같아지게 됐다. 개발부담금 자체가 법 시행일 이전의 시세상승분을 제외하고 부과되기 때문에 조합원 배분에서도 논리적 형평성을 맞추기 위한 것이다. ◇개발부담금 예측 어려워 혼란= 13평형 아파트를 32평형로 재건축 하는 사업을 추진해 온 강남구의 A단지가 최근 자체 시뮬레이션을 해 본 결과, 현재 6억5,000만원대인 시세가 2012년 재건축 완공시 13억원으로 오르면 개발부담금만 약 1억5,000만원을 내야 하는 것으로 나타났다. 여기에 재건축 공사비와 기반시설 부담금, 임대주택 건설비용 등을 모두 합하면 조합원 1인당 내야 하는 비용이 3억3,000만여원에 달해 사실상 재건축 추진이 어렵다는 결론을 내렸다. 그러나 이는 말 그대로 시뮬레이션일 뿐, 현재로선 정확한 개발부담금을 산정해 내기가 불가능하다는 데 조합들의 고민이 있다. 재건축 완공시점과 예상 집값, 주변 집값 상승률 등 많은 변수에 따라 개발부담금 규모가 크게 달라지기 때문이다. 강남 재건축 단지들 사이에 내년 말 대통령 선거 이후 개발부담금을 포함한 용적률ㆍ층고제한 등 재건축 규제 완화에 대한 기대감이 큰 것도 섣불리 사업추진 여부를 결정할 수 없는 이유다.