양도소득세가 60%까지 부과되는 1가주3주택자에 대한 기준과 15%포인트가 가산되는 탄력세율 적용방안이 구체적으로 제시됐다. 3주택자에 대한 중과세는 당장 내년부터 시행되지만 탄력세율은 시장여건에 따라 적용하기로 해 당분간 실행되지는 않을 것으로 보인다. 양도세 중과세 기준을 문답풀이로 알아본다. -현재 집을 4채 가지고 있는데 언제까지 처분해야 양도세가 중과되지 않는가. ▲2004년부터 3주택 이상 소유자에 대해서는 중과세(60%)하지만 내년까지 주택을 팔면 일반세율(9~36%)이 적용된다. 내년 한해동안 유예기간을 두기 때문에 실제 시행은 2005년부터다. -3주택자로 내년까지 주택을 팔 면 중과세 대상에서 제외된다고 하는데, 만약 내년에 아파트 1채를 판 뒤 그 자금으로 내년에 다시 1채를 산다면 어떻게 되나. ▲양도세 중과를 피하려면 2004년1월1일 이후에는 새로이 주택을 취득하지 않아야 한다. 이 경우라면 내년에 판 아파트에 대해서는 추후(2005년 소득세 확정신고기간)에 양도세를 추징한다. -현재 2채를 보유하고 있지만 올해 분양받아 내년에 완공되는 주택이 1채 있는데 마찬가지로 중과세대상에 속하나. ▲그렇다. 2004년에 새로운 주택 1채가 완공돼 3주택자가 되고, 유예기간 중 새로운 주택을 취득했기 때문에 보유주택을 양도할 경우 60%의 양도세를 물어야 한다. -3주택자로 유예기간이 끝난 후 2005년에 2채의 주택을 양도할 경우 세금은 어떻게 되나. ▲납세자에게 유리한 방향으로 과세한다. 예를 들어 양도차액이 적은 주택에 대해 먼저 60%의 양도세를 물리고, 양도차액이 많은 주택에 대해서는 일반세율을 적용한다. -수도권과 광역시의 경우 주택가액에 상관없이 모두 중과세대상인가. ▲원칙적으로 중과세한다. 다만 군지역이나 도농(都農)복합시의 읍ㆍ면지역은 제외된다. 또 앞으로 소득세법 시행규칙을 개정해 일정규모 이하의 소형주택은 중과대상에서 제외할 방침이다. 소형주택의 범위는 가격과 면적을 감안해 마련할 예정이다. 지방은 원칙적으로 중과세대상에서 제외되지만 국세청 기준시가가 3억을 넘은 주택은 3주택 범위에 포함된다. 따라서 서울에 2채, 지방에 4억짜리 아파트를 갖고 있다면 중과세 대상이다. -10개 가구로 구분된 1채의 다가구주택을 갖고 있어도 중과세되나. ▲그렇다. 다가구주택은 건축법상 단독주택이지만 세법상 1가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분은 각각 1채의 주택으로 판단한다. 다만 10개 가구로 구분된 다가구주택을 하나의 매매단위로 해 1인에게 양도한다면 단독주택으로 간주해 중과세대상에서 제외된다. -주거용으로 사용하는 오피스텔도 주택수산정에 포함되나. ▲사무실로 사용하지 않고 주거용으로 활용한다면 주택으로 판단한다. <임석훈기자 shim@sed.co.kr>