정부가 ‘10ㆍ21부동산대책’에서 내놓은 굵직굵직한 미분양 해소 대책들이 대부분 ‘미봉책’에 그칠 것이라는 우려가 벌써부터 나오고 있다. 심각한 악성 사업장을 보유한 중소업체일수록 이번 대책을 활용하기가 더 어려울 것으로 보이는데다 분양 현장에서 미분양 아파트만을 헐값에 유동화할 경우 기본ㆍ예비 계약자들의 거센 반발이 예상되기 때문이다. 22일 정부와 건설업계에 따르면 10ㆍ21대책 가운데 환매조건부 미분양 주택 매입, 민간 부동산 펀드, 건설사 보유토지 매입 등 핵심 정책들의 실효성에 대한 의문이 커지고 있다. ◇악성 미분양 사업장은 오히려 ‘왕따’=대한주택보증이 2조원을 들여 미분양 아파트를 매입하는 환매조건부 미분양 매입 사업의 경우 정작 건설사들의 피를 말리고 있는 악성 미분양 사업장은 매입 대상에서 제외될 가능성이 크다. 주택보증이 공정률 50%를 넘기고 분양가를 최대한 할인한 미분양 아파트만을 선별적으로 매입할 계획이기 때문이다. 주택보증의 한 관계자는 “공적자금에 대한 부실 우려가 발생할 수 있어 매각 대금의 사용처도 철저히 관리 감독할 예정이며 매입 대금도 공정률에 따라 단계적으로 지급할 방침”이라고 밝혔다. ◇미분양 기존 계약자 반발 거셀 듯=정부가 주택보증을 통해 미분양 주택을 매입하고 펀드를 조성해 미분양 물량을 성공적으로 사들인다고 해도 문제는 남는다. 정부는 이들 물량을 임대주택으로 전환할 계획인데 이 경우 기존 계약자들의 반발이 우려된다. 실제 올해 주택공사가 분양가의 80% 수준에서 미분양을 매입해 임대주택으로 활용한 부산과 대구의 아파트 단지에서는 지금도 기존 계약자들의 거센 반발로 소송까지 이어지고 있는 상태다. 정부 측은 “기본적으로 건설사가 고민해야 할 부분”이라고 밝혔지만 건설사 입장에서는 브랜드 이미지 등을 고려할 때 쉽게 사용하기 힘든 카드가 아닐 수 없다. ◇미분양 펀드는 미분양 날수도=미분양 펀드 사업은 자산운용사가 미분양 물량을 사들이기 위해 펀드를 조성하면 주택보증이 보증을 서주고 최종적으로 펀드가 미분양을 처분해 수익을 올리는 구조다. 그러나 주택 매수세가 실종된 상황에서 기관이나 개인의 투자가 얼마나 들어올지 불투명하다. 실제 올해 초 다올부동산자산운용이 만든 미분양 펀드도 시장침체로 결국 투자자 모집에는 실패했다. 대형 자산운용사의 한 임원은 “주로 상가ㆍ오피스 등과 관련한 투자상품을 만들어왔던 부동산 자산운용사들이 수익률도 기대되지 않는 미분양 펀드 조성에 선뜻 나서기에는 리스크가 너무 크다”고 말했다. ◇중소업체는 보유토지 헐값 매입도 문제=사업지 하나에 사활이 걸려 있는 중소업체들이 역경매 최저가 방식으로 보유토지를 헐값에 정부에 넘길 경우 생기는 문제점도 있다. 통상 토지 매입시 사업승인 후 땅값 상승 여력 등을 고려해 토지비의 20~30% 정도가 추가적으로 들어가는 것을 고려하면 토지를 감정가의 절반 수준에 넘길 경우 업체는 아예 자본잠식 상태에 빠지기 때문이다. 중견 건설사의 한 임원은 “업체가 보유한 민간택지들 대부분 70~80%의 빚을 져서 산 것인데 이땅을 헐값에 넘기면 빚만 남게 된다”며 “땅을 팔아도 빚 갚을 돈이 안 되면 팔고 싶어도 못 파는 것 아니냐”고 말했다. 결국은 사채조차 빌릴 수 업는 최악의 경우에만 사용할 수 있는 방법이다.