임진년 새해 집값은 오를까, 내릴까. 어디가 돈이 되고, 언제 사야 할까.

2012년 부동산 시장 전망은 낙관과 비관이 양립하고 있다. 부동산 침체의 터널이 계속 이어질지, 오랜 하락장을 마감하고 반등하는 전환점이 될지를 두고 전문가들의 전망이 엇갈린다. 그만큼 시장의 불확실성이 크다는 의미다.

서울경제신문은 1일 금융 및 부동산 전문가, 건설업계 종사자 50명을 대상으로 '2012년 부동산 시장전망'을 물어봤다.

설문 결과 새해 수도권 부동산 시장은 완만한 회복세를 보일 것으로 전망됐다. 지역별로는 세종시와 지방혁신도시가 상승세를 견인할 것으로 예상됐고, 상품별로는 도심 역세권 소형 아파트가 여전히 인기를 누릴 것으로 보였다. 전셋값은 보합이나 하락을 점친 응답자가 전무했다.

새해 부동산 투자의 길잡이가 될 전문가들의 전망을 살펴봤다.

◇수도권 집값 회복 기대감 커졌다= 올해 수도권 주택 매매 가격 전망에 대한 질문에 대해 설문 참여자의 절반 가까운 48%가 '1~3%의 완만한 회복세'를 보일 것으로 대답했다. 매매가 상승을 견인하는 주된 원인으로는 ▦전ㆍ월세값 상승세에 따른 매매 전환(44%) ▦시장 침체에 따른 정부의 규제완화(36%)를 꼽은 응답자가 대다수를 차지했다.

반면 별다른 움직임없이 보합세를 보이거나 소폭 하락하리라는 의견도 각각 32%, 18%로 만만치 않았다. 대우증권 김재언 부동산팀장은 "경기침체, 여전히 높은 가격, 대출규제 등에 따른 매수 여력 저하 등이 맞물리며 투자 심리에 악영향을 주고 있다"고 말했다.

전셋값의 경우 대다수의 전문가가 상승세를 이어갈 것으로 내다봤다. 전체의 60%가 3~7%, 24%가 1~3% 상승할 것이라고 응답했고, 하락을 전망한 전문가는 한 명도 없었다. 신규 입주물량의 부족(36%)과 주택 매매 수요의 감소(38%)가 주된 이유였다. 박원갑 국민은행 부동산수석팀장은 "수도권에선 주택매매수요 위축, 지방은 입주물량 부족이 전세난의 원인"이라며 "올해도 전셋값 상승에 대한 추가 대책이 필요할 것"이라고 말했다.

◇세종시ㆍ지방 혁신도시 인기 계속= 올해 부동산 가격 상승세를 이끌 지역으로는 부처 및 공공기관 이전 예정지인 세종시와 지방 혁신도시가 꼽혔다. 부산ㆍ대전 등 지방 광역시를 꼽은 응답자도 전체의 14%에 달했다.

이는 대다수 전문가들이 올해 지방 아파트가 매매가 상승세를 이어갈 것이란 전망과 일치한다. 응답자의 절반 이상인 54%가 1~3% 상승을, 전체의 20%가 5% 이상 오를 것으로 전망했다. 에이플러스리얼티의 조민이 팀장은 "기업도시ㆍ혁신도시ㆍ세종시 등을 중심으로 신규 수요가 계속 발생될 것"이라며 "다만 지난해 같은 급등세를 이어가기는 힘들 것"이라고 전망했다.

반면 부동산 가격 하락이 우려되는 지역으로는 입주 물량이 많은 수도권 북부신도시(52%), 인천 경제자유구역(26%)를 꼽았다.

유망한 부동산 상품으로는 전체의 42%가 도심 역세권 소형아파트를 선택했다. 수요가 풍부해 부동산 하락기에도 리스크가 적은 안정적 상품이기 때문이다. 오피스텔ㆍ상가 등의 수익형 부동산을 지목한 응답자도 전체의 30%에 달했다.

반면 올해 '땅콩주택'의 열기에도 불구하고 전원주택 및 타운하우스 등의 단독주택은 여전히 투자 목적으로 매입하기엔 여전히 위험하다는 의견이 많았다.

◇금융위기ㆍ경기침체ㆍ선거가 변수= 대다수의 전문가들은 올해 주택 시장을 움직일 주된 변수로 글로벌 금융ㆍ재정위기(54%ㆍ복수응답)를 꼽았다. 외부 악재가 투자 심리를 크게 위축시키고 있다는 것이다. 국내 경기 침체(46%) 여부 역시 중요한 변수로 언급됐다. 박원갑 팀장은 "부동산 시장이 투자 자에서 실수요 중심으로 재편되며 구매력이 가장 중요한 변수가 되고 있다"며 "구매력은 결국 소득과 밀접한 관계를 갖기 때문에 실물경기 활성화 여부가 중요하다"고 설명했다. 이밖에 총선ㆍ대선이 부동산 시장에 미치는 영향 또한 만만치 않을 것으로 지적됐다.

주택 시장의 회복 및 안정을 위해 필요한 대책으로는 전체의 46%가 'DTI 등 금융규제 완화' 를 들었다. 이남수 신한은행 부동산팀장은 "경기 침체로 집값 불확실성이 커진데다 대출 규제가 계속되면서 실수요자들의 구매 여력까지 감소됐다"고 말했다.

양도세 감면 등의 거래활성화 대책(22%)과 분양가 상한제 폐지 등 공급 확대(20%)가 필요하다고 한 응답자도 많았다. 김재언 팀장은 "주택 시장의 문제는 서민 주거안정을 위한 공급 확대로 풀어가야 한다"며 "보금자리주택 등 저렴한 주택을 지속적으로 공급하는 대책이 필요할 것"이라고 말했다.