Q=경매로 성남에 있는 지하 1층, 지상 3층짜리 근린상가(법원감정가 12억9,400만원)를 매수하려고 합니다. 그런데 유치권이 붙어 있어 3차(6억6,252만원)까지 유찰된 상태입니다. 유치권은 2건에 4억6,000만원 신고돼 있으며 단란주점을 하는 세입자가 개업하면서 들어간 인테리어 비용을 유치권으로 신고한 것입니다. 기록열람을 해보니 인테리어 비용은 인정하지 않는다는 계약서가 있습니다. 유치권은 무엇이며, 유치권이 붙어 있는 물건을 매수해도 되는지 궁금합니다.

A=유치권이란 부동산을 신축 또는 수리한 경우 공사비를 받을 때까지 그 건물을 유치할 수 있는 담보물건입니다(민법 제320조). 이러한 유치권이 성립되기 위해서는 법률적으로 다섯 가지 사항에 부합해야 합니다. 첫째, 유치권의 대상은 물건(부동산·동산)과 유가증권이어야 합니다. 둘째, 채권(받을 돈)이 유치권의 목적물(부동산·동산 등)에 관해 생긴 것이어야 합니다. 예를 들어 단순히 빌려 준 돈을 못 받는다고 해서 채무자(돈을 빌려간 사람)의 부동산에 유치권을 주장하는 것은 인정되지 않는다는 얘기입니다. 셋째, 채권이 변제기(돈을 갚아야 할 시기)에 있어야 합니다. 넷째, 유치권자가 물건을 점유하고 있어야 합니다. 다섯째, 유치권을 배제하는 법률 또는 계약상의 사유가 없어야 합니다.

경매 물건에는 여러 종류의 유치권이 많이 붙고 있는 실정입니다. 하지만 유치권자의 주장에 불과한 것이 대부분입니다. 유치권이 법률적으로 성립되기란 매우 까다롭습니다. 중요한 점은 유치권에 대한 효력이 유치권자가 신고한다고 인정되는 것이 아니라는 것입니다. 유치권에 대한 최종적인 판단은 법원에서 합니다. 이때 실제로 지출한 비용이 공사비인지, 경매 물건과 관련이 있는 것인지 등 여러 가지 사실을 종합해 법과 원칙에 따라 판단합니다. 따라서 유치권이 있다고 미리부터 매수인이 부담하는 권리로 간주할 필요는 없습니다.

일반적으로 세입자가 영업을 위해 지출한 인테리어 비용은 건물의 객관적 가치를 상승시키는 요인이 되지 않아 유치권이 성립되지 않습니다. 게다가 유치권을 배제한다는 계약서도 있기 때문에 유치권은 성립될 수 없습니다. 따라서 경매 물건에 미래가치가 있다면 매수를 고려해 보세요.