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연말까지 전용면적 85㎡ 이하 규모의 주택을 6억원 이하에 구입하는 생애최초 주택구입자라면 최고 1,320만원까지 취득세가 감면된다. 이미 집을 보유한 유주택자라도 전용 85㎡ 이하 주택을 9억원 이하로 연내 구입해 5년 내 팔면 양도시 세부담을 80%까지 던다.
정부의 4ㆍ1부동산종합대책 중 '생애최초 주택구입자 취득세 한시면제'와 '연내 주택구입자 양도세 한시감면' 방안을 세제 전문가들에게 문의한 결과 연내 주택구입자 양도세 한시감면대책은 액면상으로는 양도세 전액 면제이지만 양도시 세부담은 100% 사라지는 게 아니라 80%만 덜게 된다.
이유는 양도세를 감면 받더라도 농어촌특별세를 내야 하는 탓이다. 농특세는 무조건 감면세액의 20%로 납세자에게 부과된다. 쉽게 말해 양도세로 1,000만원을 물어야 하는 사람이 양도세를 100% 면제 받는다면 대신 농특세가 200만원 부과돼 실질적인 면세액은 800만원으로 결정된다.
가상의 유주택자 A씨가 전용 85㎡ 면적의 집을 9억원에 구입해 5년 뒤 11억원에 파는 사례를 상정해보자. 기존의 세법 적용시 A씨는 2억원의 양도차익에 대해 4,372만5,000원의 양도세를 문다. 우선 2억원에서 장기보유특별공제액(4~5년 보유시 양도차익의 15%)인 3,000만원을 제하고 다시 양도세 기본공제액 250만원을 뺀 1억6,750만원이 과표로 산출된다. 여기에 과표 3억원 미만에 부과되는 기본소득세율인 6~35%를 누진 적용한 결과다.
반면 A씨가 이번 부동산대책의 적용을 받게 되면 4,372만5,000원의 양도세를 면제 받는다. 대신 면세액의 20%인 약 874만원을 농특세로 부담하면 된다. 이로써 실질 감면세액은 양도세에서 농특세를 뺀 약 3,498만원으로 산출된다. 조영욱 KB국민은행 WM사업부 세무사는 "양도세를 100% 면제 받더라도 농특세 20%가 따라 붙으므로 실제 세감면 혜택은 80%인데 이 역시도 적지 않은 혜택"이라고 말했다.
이번 혜택은 관련 법안이 앞으로 국회 상임위원회를 통과한 시점부터 적용된다. 다만 연말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택에 한해 적용된다. 이 혜택을 받는 유주택자가 기존에 1가구 1주택자였다면 기존 주택도 역시 양도가액 9억원까지는 비과세(요건 충족시) 혜택을 유지하게 된다. 신규 구입주택은 주택 수 산정에서 제외하기로 정부가 결론 내린 덕분이다.
아울러 다른 세제혜택인 생애최초 주택구입자 취득세 한시면제 방안은 부부합산 소득 6,000만원 이하인 납세자에게 주어진다. 현재는 9억원 이하 주택구매시 매입시점에 따라 6월 말까지는 1.1%, 7월부터는 2.2%의 취득세를 내야 했다. 따라서 6억원짜리 집을 상반기에 산다면 660만원, 하반기에 산다면 1,320만원의 취득세를 물어야 했다. 반면 생애최초 주택구입자 취득세 한시면제 방안을 적용 받게 되면 이 같은 취득세 부담을 면하게 되는 것이다. 연내 구입했어도 대책 관련 법안이 국회를 통과하기 전에 구입했다면 적용되지 않는다.
이번 대책에는 다주택자 양도세 중과제도를 폐지하는 내용이 포함됐다. 아울러 1년 내 단기양도 세율은 50%에서 40%로, 2년 내 단기양도는 40%에서 기본세율(6~38%)로 감경된 세율이 적용되는 소득세법 개정안도 추진된다. 법인의 부동산 양도소득세에 대한 일반법인세 외 추가 과세(30%)제도를 폐지하는 방안도 병행된다.