정부가 기업형 임대사업을 활성화하기 위해 택지·자금·세제 등 전방위적인 지원책을 내놓았지만 막상 공급이 제대로 이뤄질지에 대해서는 의문의 목소리가 나온다. 임대보증금이 국제회계기준(IFRS)상 부채로 분류돼 기업의 부채비율이 상승하는데다 중산층 수요가 많을 것으로 보이는 도심 중심지는 택지비가 높아 초기 투자비용이 많이 들기 때문이다.

가장 큰 문제로 지적되는 것은 부채비율이다. IFRS 기준에 따라 임대보증금도 건설사 부채로 잡히기 때문에 전체 부채비율이 올라가면서 해외건설 수주에 걸림돌로 작용할 수 있다. 건설사 입장에서는 전체 사업 중 평균 10% 안팎에 불과한 주택 부문을 늘리기 위해 더 많은 비중을 차지하는 해외수주를 놓치게 되는 셈이다.

국토교통부의 한 관계자는 "기업이 리츠를 만들지 않고 직접 임대주택을 건설할 경우 임대보증금이 부채로 잡히지 않도록 할 방법은 없지만 리츠·자회사 형태로 추진하면 특수목적법인(SPC)에 대한 모기업의 지배력이 없을 경우에 한해 연결재무제표에서 제외시킬 수 있다"고 밝혔다.

기업형 임대주택 위치에 대한 문제 제기도 있다. 정부는 이번 대책의 주요 수혜층으로 이미 집을 보유하고 있지만 학군이나 직장 등의 이유로 임대주택을 필요로 하는 중산층을 꼽았다. 이 경우 서울 강남권 등 도심 내 중심가에 수요가 집중될 수밖에 없지만 막상 제시한 택지는 개발제한구역(그린벨트) 해제지역이나 한국토지주택공사(LH) 장기 미매각 용지 등 외곽 지역의 비중이 높다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "정부의 금융·세제지원을 뛰어넘을 만한 호재는 임대수익이 날 만한 저렴한 알짜 택지수급에 있다"며 "일본은 지난 1990년대 이후 부동산 버블 붕괴를 통한 잃어버린 20년을 통해 저렴한 택지를 공급할 수 있었지만 국내는 저렴한 민간택지 선정이 쉽지 않은 게 현실"이라고 말했다.

특히 건설사가 보유한 장기 미착공 프로젝트파이낸싱(PF) 부지를 임대주택 용도로 전환해 활용할 경우 자칫 임대수요도 낮은 지역의 '부실 PF 사업장 털어버리기'에 정부가 각종 인센티브를 부여하는 결과를 낳을 수 있다.

신혼부부나 고령자에 특화된 임대주택 등 정부의 의도처럼 다양한 임대주택 유형이 나오는 것도 사실상 불가능하다. 정부 추산에 따르면 소득 8분위(가처분소득 422만원) 이상이 서울 기업형 임대주택의 임대료를 감당할 수 있는 상황에서 건설사가 상대적으로 소득이 낮은 계층보다는 8·9·10분위에 집중된 임대주택을 내놓을 가능성이 높기 때문이다.

한편 정부가 기업형 임대 활성화에 강한 의지를 보이면서 건설사는 각자의 주판알 굴리기에 돌입했다.

대형 건설사 주택 부문의 한 관계자는 "여러 건설사가 브랜드 고급화 전략을 꾸준히 펼쳤는데 기존 분양자들의 반발까지 감수해가면서 같은 브랜드로 임대아파트를 내놓을 수 있을지 쉽게 결정하기 어렵다"고 밝혔다.

다른 건설사 관계자는 "혜택이 예상했던 것보다 많기는 하지만 수익률이 뒷받침해줄 수 있을지는 따로 계산해봐야 한다"며 "다만 정부가 이 정도까지 의지를 보이는데 아예 나 몰라라 할 수 있는 기업은 없을 것"이라고 말했다.