정부가 종합부동산회사 육성에 적극적으로 나선 이유는 무엇보다 인구구조 변화로 부동산 산업 환경이 급변하고 있기 때문이다.

저출산·고령화 현상이 가팔라지면서 과거와 같은 대규모 택지개발을 통한 아파트 건설·분양의 중요성보다는 중소규모 개발, 도시재생, 수요자맞춤형 공급 등이 주목받고 있는 것. 더욱이 최근 전월세난을 해소하기 위해 주택임대관리업 도입과 리츠(REITs) 시장 활성화 등을 꾀하고 있지만 건설사 중심의 부동산 산업구조에서는 기업형 임대주택시장을 활성화하기 어렵다는 판단도 종합부동산회사 육성의 배경이다.

종합부동산회사 출범은 중장기적으로 부동산 산업 판도를 바꿔놓을 것으로 예상된다. 기존의 부동산 관련 서비스가 대형 건설사들에 의한 건설·분양과 영세업자들에 의한 중개·관리로 이원화됐다면 앞으로는 한 업체가 부동산 상품의 생애주기 전과정을 종합적으로 서비스할 수 있게 된다.

우리나라보다 저출산·고령화 현상을 먼저 겪고 있는 일본의 경우 2000년대부터 도심 복합개발과 임대·관리·중개 등을 수행하는 종합부동산회사의 영향력이 커지는 추세다. 일례로 일본 내 종합부동산 회사 1위 기업인 '미쓰이부동산'은 전체 매출에서 임대부문의 비중이 65%로 높은 반면 분양은 16%에 불과하다. 박승국 라이프테크 대표는 "일본은 이미 2000년대부터 일반 건설사보다 종합부동산회사에 대한 의존도가 높아지고 있다"고 말했다.

관건은 민간참여다. 정부의 취지대로 종합부동산회사가 뿌리를 내리고 민간임대주택의 주요 공급자로 자리를 잡기 위해서는 기업의 적극적인 투자가 필수적이다.

하지만 여전히 우리나라는 민간 참여를 가로막는 제약이 많은 실정이다. 김찬호 주택산업연구원 연구위원은 "기업들의 참여가 활성화되기 위해서는 토지나 건물 등 보유부동산에 대한 세제혜택이 필수"라며 "이중과세 문제 해결이 급선무"라고 말했다. 일본은 법인 소유 부동산의 양도이익에 대한 과세를 하지 않고 있지만 우리나라는 다주택자 양도세 중과 등이 시장 활성화에 걸림돌이 되고 있다.

내년 2월 시행을 앞두고 있는 기업형 주택임대관리업 역시 개선 필요성이 제기된다. 일본의 경우 겸업제한이 없지만 국내에 도입될 주택임대관리업은 임대관리업체의 중개기능을 배제하고 월세보증을 들어야 하는 등 규제가 많다 보니 기업들의 관심이 저조한 실정이다. 업계 관계자는 "임대사업자를 제도권안으로 끌어들여 세수확보와 민간임대주택 공급 확대라는 두 마리를 토끼를 잡기 위해서는 좀 더 진일보한 정책이 나와야 할 것"이라고 지적했다.