한덕수 부총리 겸 재정경제부 장관은 13일 ‘청와대 보고 사안’이라는 설명까지 곁들이면서 “부동산중개업법 개정안이 국회에서 통과되지 않아도 양도소득세 과세표준을 실거래가로 전환하는 방안을 예정(2007년 시행)대로 추진하겠다”고 못박았다. 이런 의지에도 불구하고 ‘30년 만의 과세 골격변화’에서 볼 수 있듯 실거래가 과세방안은 풀어야 할 숙제들이 널려 있다. 최종 시행까지 쟁점으로 떠오를 사항들을 5가지로 압축해보았다. ◇법이 통과되지 않으면 시가는 어떻게 포착하나=개정 중개업법은 지난 2월 임시 국회에 처음 올라갔지만 통과에 실패했다. 4월에도 경ㆍ공매 허용 여부를 놓고 정치권간 의견이 엇갈려 6월 국회로 넘어갔다. 때문에 정부 뜻대로 연내 법이 만들어질지는 미지수다. 물론 법이 통과되면 시ㆍ군ㆍ구청에서 실거래가로 신고를 받는 방법으로 ‘실가 자동 검증시스템’을 운용하면 된다. 하지만 법이 없으면 시스템은 작동하지 않는다. 정부는 법이 없으면 현행 투기지역에서 운용 중인 실가 조사시스템을 적용할 계획이다. 권혁세 재경부 재산소비세심의관은 “투기지역에서 과세하는 체제를 준용할 것”이라고 말했다. 투기지역 내에서는 국세청 공무원이 허위신고 여부를 확인하고 있다. 그러나 전국에서 실가로 전환했을 때 행정력을 동원한 검증이 제대로 이뤄질 수 있을지 의문이다. 권 심의관도 “정확도가 떨어지는 등 문제가 발생할 수 있다”고 인정했다. ◇2007년 대선이 장애물(?)=양도세 과표 변경은 전국민의 이해가 얽혀 있다. 정부는 오는 2006년 소득세법을 거쳐 실가 방안을 확정할 방침인데 2007년 대선을 앞둔 정치권이 표가 날아갈 입법에 대해 쉽사리 동의할지 의문이다. 시행 유예로 방향을 몰고 갈 가능성이 높다. 한 부총리는 이에 대해 “정치권도 부동산세제를 개혁해야 한다는 데 동감하고 있다”며 “협조가 잘 이뤄질 것으로 본다”고 ‘원칙론적인’ 기대감만 표시했다. ◇세 급증, 얼마나 줄여줄까=과표 전환시 양도세는 많게는 10배까지 오를 것으로 예상된다. 정부는 이에 따라 내년 소득세법 개정 때 세율을 조정할 방침이다. 방법은 세율을 전반적으로 다 낮추는 것과 과표구간을 바꿔 자연스럽게 인하효과를 내도록 조정하는 것이 있다. 정부는 이중 후자를 선호한다. 현행 4단계(9~36%)로 돼 있는 과표구간을 선진국처럼 2단계로 바꿔 양도차익이 적은 구간에 대해 세율을 낮춰주는 방안을 강구 중이다. 종합부동산세 도입에 따른 보유세 인상률(50%)을 준용할 것으로 예상된다. ◇투기지역 제도는=실가로 전환하면 모든 부동산 거래를 실가로 신고하기 때문에 투기지역제도가 필요 없어진다. 하지만 정부로서는 투기가 심한 지역을 차단할 정책을 잃게 된다. 새로운 투기억제 카드를 내놓거나 투기가 심한 곳에 대해서는 세율을 더욱 높이는 ‘변종 투기지역’을 만드는 방법, 또는 과표구간 내 세율조정을 통해 투기거래에 대해 세율을 대폭 높이는 방안 등이 거론된다. ◇등기부등본의 실거래가 기재는=등기부상의 실가 기재는 실가 포착시스템의 또 다른 근간이다. 정부 기대와 달리 등기부등본 실가 기재 문제는 쉽지 않다. 정부는 민법 등을 고쳐 등기부등본에 실가를 적도록 할 계획이다. 하지만 실가 기재에 앞서 등기의 공신력을 확보하는 게 전제조건인데 우리의 등기는 공신력이 없다. 공신력을 갖추기 위해서는 공무원이 등본상의 실소유자를 조사하는 등 대규모의 행정력을 동원해야 한다.