인구 300만의 도시 국가 싱가포르. 서울의 면적과 비슷한 크기(682㎢)의 싱가포르는 인구밀도가 높은 국가들의 하나의 모델이다. 싱가포르가 이처럼 계획적인 도시개발을 할 수 있는 데는 `사전계획`을 수립할 수 있는 토대가 마련됐다는 데 있다. 민(디벨로퍼)과 관(URA 등)의 철저한 역할 분담이 이뤄지고 있는 것. 도심재개발국(URA)은 전국을 55개 지역으로 분류하고 각각에 대한 개발지침계획을 수립해 개발하고 있다. 그만큼 무분별한 부동산 개발을 사전차단하고 있는 것이다. 실제로 URA는 현재까지 전체 상업용 부동산의 35%, 호텔객실 39%, 민간주택 26%인 1,360개 필지를 민간에게 경쟁입찰을 통해 공급했다. 이 모든 토지는 이미 개발에 대한 기본계획이 수립돼 있어 개발 과정에서 용도를 변경할 수 없는 상태. 이후 부동산 개발 키는 민간 즉 디벨로퍼의 몫이다. 디벨로퍼는 짜여진 외곽선의 범주 내에서 최고의 작품설계를 하는 것. 그리고 전문시공사가 마무리 지으면서 한 프로젝트의 개발은 끝난다. ◇디벨로퍼 중심의 개발시장 = 국내와는 달리 싱가포르는 철저하게 디벨로퍼 중심의 부동산 개발시스템을 갖추고 있다. 단적인 예로 콘도미니엄(고급 주상복합아파트)의 브랜드는 시공사가 아닌 시행사 몫. 국내의 수요자들이 시공사 브랜드를 고려하듯 싱가포르의 수요자는 시행사의 브랜드를 따져본다. 그만큼 시행사가 프로젝트의 책임과 위험을 떠 맡는 구조인 것. 디벨로퍼의 진입장벽은 없다. 시장에 의해 평가 받고 성패 여부가 결정될 뿐이다. 때문에 개발의 모든 키는 디벨로퍼가 가지고 있다. 부동산 개발프로젝트 수립, 분양, 사후관리까지 디벨로퍼가 도맡는다. 물론 분양대행사, 임대관리대행사가 있지만 이 역시 디벨로퍼가 진두지휘하고 있는 것. 디벨로퍼가 시장에 의해 평가를 받는 반면 시공사는 정부에 의해 평가 받는다. 시공능력의 등급에 따라 수주 프로젝트 한도금액이 결정되기 때문에 부실시공은 시공사 퇴출로 이어질 수밖에 없는 구조다. ◇공공 디벨로퍼 역할도 커 = 공공 디벨로퍼도 큰 역할을 하고 있다. 대규모 산업기반시설에 대한 개발을 공공기관이 도맡아 진행하는 것. 기반시설을 갖춘 대규모 개발을 통해 개발이익은 물론, 외국의 첨단업체를 유지해 일석이조의 효과를 누리고 있다. 이는 국내의 경우 민관합동 개발, 민간 단독개발 등으로 인해 난개발, 미분양의 상태로 남아있는 것과는 대조적이다. 가장 대표적인 공공디벨로퍼는 JTC. 우리의 토지공사와 비슷하다. 하지만 디벨로퍼의 성격을 가지고 있다는 게 차이다. JTC는 그 동안 산업단지, 공장 건설, 비즈니스 센터 등을 개발, 산업용지를 분양하거나 공장건립까지 맞춰 분양 및 임대하고 있다. JTC는 현재까지 7,000만 헥타르 면적의 산업 용지를 분양ㆍ임대 했고 주롱 매립지, 반도체생산단지, 국제공항배후단지 등의 국가적인 기반 시설을 개발해 왔다. 특히 최근에는 생명공학단지인 `바이오 폴리스`를 싱가포르 중심부에 건립, 분양중이다. 이 곳은 동북아지역의 생명공학 허브국가 건립을 위한 것으로 외국의 유수생명공학회사 및 연구소를 유치, 토지개발의 수익뿐만 아니라 첨단기술 및 인력을 확보라는 두 마리 토끼를 동시에 잡고 있다. 싱가포르 공공디벨로퍼의 역할을 보여주는 대표적인 본보기다. <이철균기자 fusioncj@sed.co.kr>