서울 3차 동시 분양 1순위 접수 결과가 전체 평균 79.8대 1의 경쟁률을 나타내 사상 최고치의 경쟁을 기록하고 있다. 내집 마련을 목적으로 신청한 사람들에게는 너무 경쟁률이 높아 과연 당첨이 될 수 있을 지가 가장 큰 걱정일테지만 이것 못지 않게 당첨이후 자금마련 역시 고민되기는 마찬가지일 것이다. 청약자격이 되어 신청은 했지만 전세금과 목돈 조금 마련한 것 믿고 신청한 청약자들은 부족한 자금을 마련해야 하기 때문이다.그렇다면 실제로 당첨이 되었을 때 자금조달을 어떻게 해야 하는지, 대출은 어떤 종류가 있는지, 중도금을 실제 납부할 경우 부담해야 하는 이자비용은 과연 어느 정도나 되는 것인지를 ‘서울 3차 분양에서 삼성동 하이츠 빌리지 25평 아파트, 분양가는 3억2,630만원’의 사례를 들어 살펴보기로 한다.
청약자 김씨는 현재 강남구 삼성동에서 전세 24평에 살고 있다. 전세가는 1억5,000만원으로 전세가와 현재 준비해놓은 여유자금은 6,000만원. 일단 청약을 시도했지만 당첨이 된다고 하더라도 계약금은 어찌어찌해서 준비가 될 것 같지만 그 다음부터는 막막하기만 하다.
전세자금이 묶여 있기 때문에 입주까지는 1차 계약금부터 아파트중도금 대출로 충당을 해야 할 것 같다. 요즘 이자가 저렴하기는 하지만 과연 1차 계약금부터 대출로 충당했을 경우에 발생하는 대출이자는 얼마나 될지, 입주 때까지 전부 대출로 견딜 수 있을지 걱정이다. 맞벌이 부부라 매월 300만원의 수입에 150만원정도가 저축이 가능한 상태이다.
◇내집마련도 중요하지만 라이프 사이클에 따른 다른 필요자금도 고려해야= 김씨의 경우에는 총 분양대금 3억2,630만원 중에서 자기 자금 6,000만원과 전세자금 1억5,000만원을 제외하면 나머지 1억1,000만원 정도를 대출로 충당을 해야 한다. 이러한 규모는 전체 분양대금의 34%에 해당되는 자금이므로 신중히 고려 할 필요가 있다.
중도에 납부해야 하는 중도금을 대출로 충당할 경우 내집 장만 후 전세금으로 대출 금액 중 일부를 상환해도 1억1,000만원 정도의 대출은 남아있게 된다. 이후 7년 동안 원리금 분할 상환으로 대출을 전환해 납부하게 된다면 대출이자율 7%가정 시 매월 166만원정도를 납부해야 하므로 2002년 4월 계약금 납부 후부터 약 10년간은 매달 저축가능액인 150만원이 모두 내집마련 자금에 들어가야 한다.
다행히 현재 김씨의 경우 자녀가 3~4살 정도의 어린 나이라면 상관없지만 현재 초등학교 5~6학년 정도의 자녀를 둔 상태에서 이렇게 무리하게 청약을 하게 되면 중고등학교에 들어가는 교육비를 감당하기가 힘들게 될 것이다. 그러므로 내집마련을 위한 준비단계에서는 이러한 전체적인 라이프 사이클에 따른 필요자금을 고려하는 것이 필요하다.
◇저렴하게 받을 수 있는 주택대출= 대출도 여러가지 상품이 있으므로 나에게 맞는 상품을 선택하는 것이 필요하다. 가장 저렴한 대출을 받는 것도 중요하지만 대출금액, 기간, 이율 등을 고려한 뒤 선택해야 한다.
올해까지 받을 수 있는 최초 주택구입자금대출은 국민ㆍ한빛은행에서 취급하며 만 20세이상의 무주택세대주면 누구나 신청할 수 있고 대상주택은 전용면적 25.7평이하의 신규분양주택이다. 대출금액은 주택가격의 70%이내에서 최고 7,000만원이며 이율은 연 6%로 현재 주택관련 대출중에서는 가장 금리가 낮은 대출이라고 할 수 있다. 기간도 총 20년으로서 1년거치 19년 분할상환이므로 목돈을 단기간에 마련하기 힘든 서민들이 이용하기에는 아주 적합한 대출이다. 신청기간은 분양계약을 맺은 날로부터 잔금을 낸 후 3개월이내여야 한다.
서민이나 근로자들을 위한 대출상품도 역시 국민이나 한빛은행에서 취급하고 있는데 연간급여 3,000만원 이하인 서민이나 근로자들이 대상이 되며 대상주택은 최초 주택구입자금대출과 마찬가지로 전용면적 25.7평 이하 주택으로서 6개월이상 무주택세대주가 주택매매계약을 맺고 총 분양대금의 10%이상을 납입한 경우에 해당된다. 대출금액은 담보가격 범위 내에서 최고 6,000만원까지 가능하되 주택가격의 3분의 1이내에서 4,000만원까지는 7%, 4,000만원 초과금액에 대해서는 7.5%의 금리를 적용하고 있다.
◇장기 주택담보대출이라면 고정금리도 고려해야= 아파트나 단독주택을 담보로 한 대출은 여전히 6%대의 낮은 금리를 유지하고 있어 대출 수요자들이 꾸준히 늘고 있다. 특히 최초주택구입자금대출이나 서민이나 근로자들을 위한 대출의 경우에는 이율도 낮고 조건도 좋기는 하지만 여기에 해당되지 않는 일반인들은 아무래도 주택담보대출을 받을 수 밖에 없는데, 이러한 주택담보대출은 담보가 범위 내에서 쉽고 간편하게 대출이 가능하다는 점이 장점이다. 금리도 최근에는 금리상승세에 대비한 고정금리와 변동금리가 선보이고 있는데 고정금리는 변동금리에 비해서 약 0.5~1%이상 높긴 하지만 향후 금리전망에 따라 대출기간을 장기로 할 경우에는 고정금리도 신중히 고려해보는 것이 필요하다.
/외환은행 PB팀장 오정선