오는 25일부터 주택금융공사 모기지론이 판매됨에 따라 집값의 30%만 가지고 집을 살 수 있게 된다. 하지만 상가주택이나 주거용 오피스텔은 모기지론을 받을 수 없고 이미 주택을 보유중인 경우 기존 주택을 1년 안에 처분하지 않으면 대출금리 인상 등 불이익을 받는다. 소득증빙이 어려운 사람은 국민연금 납부실적을 제출해도 되고, 대출만기시 75세(20년 모기지론 받을 경우 현재 만 55세)가 넘는다면 모기지론을 받을 수 없다. 모기지론에 관해 문답식으로 알아본다.
-은행의 장기주택담보대출에 비해 유리한 점은.
▲은행대출의 경우 3년 이하 단기일시상환 대출이 대부분이다. 장기대출도 집값의 60%까지만 대출돼 모기지론의 70%에 비하면 적다. 은행과 같은 대출비율이더라도 주택금융공사가 취급하는 모기지론의 경우 은행대출보다 소액임차보증금을 공제하지 않거나(아파트), 적게 해 실제 대출가능액이 은행담보대출보다 더 많다. 이를 테면 서울 마포구(투기지역)에 있는 2억5,000만원짜리 아파트를 구입한다 치면
▲모기지론은 1억7,500만원
▲은행 단기대출은 7,600만원
▲은행 장기대출은 1억2,600만원 등으로 차이가 난다.
최근 일부 은행에서 5%대 후반으로 장기주택담보대출을 판매하고 있지만 이는 모든 할인혜택을 다 받는 경우만 해당된다. 또 한시적 상품이라 판촉기간이 끝나면 다시 연6.4~6.5%로 돌아간다. 5년간은 고정금리 6.9%를 보장하는 상품도 나왔는데 모기지론이 20년 동안 고정금리인 것과 비교하면 훨씬 유리하다.
-모든 주택이 모기지론을 받을 수 있나.
▲등기부등본상 주택을 대상으로 하고 주택 크기엔 제한이 없지만 집값이 6억원을 넘는 고가주택은 제외된다. 대상주택은 단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등이고
▲근린생활시설, 상가주택, 오피스텔, 다가구주택
▲재개발ㆍ재건축 예정인 주택
▲배우자 아닌 제3자 공동명의 주택
▲권리침해(가압류, 가처분, 공매, 경매) 중인 주택
▲저당권설정 등기가 불가능한 건축중인 주택(단 등기가능 시점에선 신청가능) 등은 제외된다.
-금리와 대출한도는 어떻게 결정하나.
▲금리는 국공채 및 시중금리를 감안해 공사가 주기적으로 정한다. 24일에 연6.8%수준의 금리가 공시될 것이다. 이렇게 되면 2억원을 빌렸을 경우 20년간 매월 136만원, 15년이면 161만원을 갚아야 한다. 확정된 금리는 앞으로 시중금리가 올라도 추가인상되지 않지만 금리가 떨어지면 대환대출을 받을 수 있다.
대출한도는 집값, 부채상환능력, 주택종류별 대출비율에 의해 정해진다. 집값은 매매가 또는 분양가가 아닌
▲한국감정원 또는 국민주택 제공 시세가
▲외부감정기관의 감정가
▲금융회사 자체 평가액 등으로 평가한다. 대출비율은 일반ㆍ투기지역과 상관없이 집값의 70%까지 가능하다. 임대차가 없는 경우 아파트는 70%, 일반주택은 65%까지 가능하고, 임대차가 있는 경우는 아파트 60%, 단독주택 65%가 적용된다.
-상환용도로 대출을 받는다면.
▲상환용도로 모기지론을 받는 경우 지난 2월말까지 받은 기존 대출은 2009년말까지 용도에 관계없이 대환할 수 있고, 3월부터 취급한 주택담보대출은 구입 및 보전용도에 한해 기한제한없이 대환할 수 있다.
-중도에 집을 팔고 싶으면.
▲모기지론을 승계해 팔면 된다. 5년이 안 됐다면 중도해지수수료를 물어야 한다. 사는 사람이 신용불량자 등 인수능력이 현저히 떨어지지 않는다면 대출조건 그대로 승계할 수 있을 것이다. 하지만 더 유리한 조건으로 받고 싶다면 새로 모기지론을 신청할 수도 있다.
-연체가 있다면.
▲연체가 경미하면 모기지론을 받을 수 있겠지만 가처분ㆍ가압류 등 심각한 경우는 불가능하다. 모기지론 취급 금융기관에서도 연체가 2회 이상이거나 만기를 넘긴 주택담보대출의 경우 모기지론을 주지 못하도록 약정했다.
-모기지론 신청시 필요한 서류는 무엇인가
▲필요한 서류는 부동산등기부등본, 부동산매매계약서, 주민등록등본, 인감증명서, 신분증, 부동산권리증 등이다. 근로소득자의 경우 근로소득원천징수영수증이나 소득금액증명서, 재직증명서, 자영업자의 경우 사업소득원천징수영수증이나 소금금액증명서, 사업자등록증이 있으면 된다. 연금소득, 임대소득, 국민연금납부영수증 등도 인정한다.
<이연선기자 bluedash@sed.co.kr>