2008년 글로벌 금융위기로 시작된 경기침체로 인해 서민의 삶이 피폐해졌다. 주택시장은 장기 침체의 늪에 빠져 '하우스 푸어' '미친 전세'등 여러 가지 부작용이 나타나고 있다. 주택거래시장의 침체는 금융권 건전성에 악영향을 미치고 민간소비 회복을 지연시켜 거시경제 전반에 타격을 가하는 위험요인으로 작용하고 있다.

주택시장의 거래활성화를 위해 이명박 정부는 20차례의 주택대책을 발표했으며 박근혜 정부 또한 4ㆍ1대책과 8ㆍ28대책을 발표한 바 있다. 물론 국민 주거안정을 위해 주택보유 촉진정책은 반드시 필요한 정책이다. 하지만 여전히 정부가 제시한 주택정책의 주요 내용은 '빚내서 집사라'는 식의 정책에서 맴돌고 있다.

과잉공급 임대중심 시장전환 불러

실제로 금융감독원에 따르면 시중 은행의 주택담보 대출 중 2014년 말까지 만기가 도래하거나 분할상환 거치기간이 종료되는 대출금이 총 99조6,000억원에 이른다. 이처럼 100조원에 육박하는 주택담보 대출상환이 향후 1년 3개월 사이에 집중되면 가계부채에 시달리는 가구들이 대출상환 '쇼크'에 빠질 수 있다. 이에 금융당국은 은행들이 대출 만기를 연장하거나 거치 기간을 연장토록 지도해 가계에 미치는 충격을 최소화하겠다는 방침을 세웠다. 하지만 일부 전문가들은 대출 원금은 그대로 놔둔 채 빚을 갚는 시기만 해마다 연장해주는 것은 주택대출의 위험성만 키우는 것이라고 지적하고 있다.

금융권의 자본 적정성은 아직까지는 전반적으로 양호한 수준이다. 하지만 2012년 말 기준 국내 은행지주회사 국제결제은행(BIS) 자기자본비율은 13.23%로 전년 말 대비 0.01% 하락했다. 여기에 전세자금대출과 생계형 대출의 증가, 세계경제의 불확실성 등 위험요인들뿐만 아니라 주택거래시장의 장기 침체에 따른 담보가치의 하락은 금융권의 건전성을 심각하게 위협할 것이라는 전문가들의 지적도 나오고 있다.

경제 전반의 불안 요인을 제거하고 서민주거와 민생경제의 안정을 도모하기 위해서는 우선 주택시장 거래를 활성화시켜야 한다. 하지만 가계와 금융권의 건전성을 위협하는 단기적인 대책은 근본적인 해법이 될 수 없다는 것은 자명한 사실이다.

다양한 주거수요 구매로 연결시켜야

실제로 이명박 정부 때부터 추진해온 주택시장 거래활성화 대책은 정부의 기대와는 달리 매매중심 시장서 오히려 임대중심의 시장으로 전환되는 결과를 낳았다. 전문가들은 주택거래가 이처럼 임대중심으로 바뀐 것은 계속된 공급중심정책으로 인해 나타난 현상이라고 지적하고 있다. 즉 인구의 감소ㆍ실물경제 위축 및 가계부채의 부담증가로 인한 구매력 감소, 주택가격의 추가 하락예상 등으로 주택수요가 완전히 위축된 상황에서 이러한 상황을 고려하지 않고 과잉 공급하면서 매매시장의 내부 순환 고리가 끊어져 나타난 반사효과라는 분석이다. 또 임대수요가 늘어나는 것은 현재의 주택시장이 스스로 조정해가는 자연스러운 현상이라는 주장이다.

지금까지의 주택시장은 정부의 단기적인 안목과 공급자 위주의 정책으로 움직여왔다. 이로 인한 주택시장의 침체는 정부실패와 시장실패의 복합적 요인으로 나타난 결과다. 주택시장의 문제를 또다시 단기적 안목에서 해결하려 하면서 점점 더 미궁으로 빠져들고 있다. 정부도 최근 수요자 중심의 정책전환을 시도하고 있으나 변화된 주택시장의 흐름과 수요자 인식변화를 파악하는 노력은 부족하다. 따라서 정부는 매매시장은 물론 임대시장의 활성화를 통한 주거안정에도 무게중심을 두는 대책을 제시해야 한다. 주택 실수요자를 구매능력이 있는 사람으로 한정할 것이 아니라 실질적으로 여러 가지의 주거형태를 필요로 하는 폭넓은 서민을 포괄하는 개념으로 접근해 풀어가야 한다.