지난 30년간 오피스텔에 대한 정부 정책은 말 그대로 갈지(之)자 행보를 보여왔다. 시장 상황이나 정부 필요에 따라 오피스텔의 주거 기능과 공급량을 통제할 필요가 있어서였다.

건축법에 오피스텔이 처음 등장한 것은 1986년 8월 '주거용 오피스텔 건축 허용'이라는 조항이 신설되면서였다. 이후 마포구 일대에 고려아카데미텔1·삼창프라자·고려아카데미텔2 등이 준공되면서 오피스텔 단지가 형성됐다. 오피스텔 붐은 곧바로 종로와 강남으로 이어졌다. 오피스텔이 주택 합산에서 배제된다는 점이 확산을 부추겼다.

오피스텔이 유흥업 종사자들의 거주지로 지목되면서 정부는 오피스텔에 규제를 가하기 시작했다. 1988년 '오피스텔 건축기준'을 마련해 바닥난방을 전면 금지시켰다. 주거 기능이 사라진데다 신도시 아파트 분양에 건설사의 관심이 쏠리면서 오피스텔 시장은 침체기를 맞았다.

신도시 건설이 일단락되고 건설사들이 새로운 활로를 찾기 시작하면서 오피스텔에 대한 시장의 관심도 되살아났다. 건설교통부(현재 국토교통부) 역시 1995년 7월 바닥난방을 전면 허용하고 욕실 설치도 허용했다. 이에 힘입어 획기적인 주거기능을 갖춘 '주거형 오피스텔'이 시장에 공급되기 시작했다. 이후 10여년 정도 오피스텔 시장은 활황기를 누렸다.

그러나 정부는 2004년 6월 바닥 난방을 전면 금지하고 욕실을 1개만 허용하며 화장실 크기에 제한을 두는 등 다시 규제를 강화했다. "오피스텔의 주된 기능은 업무시설이나 당초 취지와 달리 주거 전용으로 사용해 안전·환경·세제상의 문제를 야기하고 부동산 투기의 대상으로 전락하고 있기 때문"이라는 것이 규제 강화의 이유였다.

하지만 불과 2년6개월 후인 2006년 12월에는 다시 규제완화로 방향이 바뀐다. 전용 50㎡ 이하의 오피스텔은 바닥난방이 허용되도록 건축기준이 개정된 것. "소규모 오피스텔인 경우 주거 전용화의 폐해가 적으며 부동산 시장 안정화에 기여한다"는 정반대의 이유가 붙었다.

이후 오피스텔에 대한 규제완화는 계속됐다. 2009년 1월에는 바닥난방 허용기준을 전용면적 60㎡ 이하로 완화했으며 2009년 9월 고시에서는 이를 85㎡ 이하까지 확대했다. 당시 전문가들은 이러한 변화를 두고 "오피스텔의 주거기능을 외면하거나 무시할 수 없는 사회적 현실을 반영한 것"이라고 평가했다.

한편 오피스텔은 주거 기능이 제한되면 공급량이 줄고 주거 기능이 완화되면 느는 모습을 보였다. 부동산114에 따르면 오피스텔 입주 물량은 2004년 9만8,209실이 공급됐다가 이후 규제 강화가 반영된 나머지 2006년 2만5,799실, 2008년 1만39실, 2010년 7,762실 등 꾸준히 감소했다. 2006년부터 규제완화가 거듭된 데 힘입어 2011년 입주 물량은 다시 증가했다. 2011년 1만3,651실, 2012년 1만3,660실, 2013년 3만3,832실이 입주를 마쳤다. /조권형기자