정부가 토지거래허가구역 내 토지에 대한 전매제한을 대폭 강화한 것은 투기수요를 차단해 토지시장의 조기 안정화를 꾀하기 위한 것으로 풀이된다. 전문가들은 이번 조치로 단기차익을 노린 투기수요는 상당 부분 사라질 것으로 보고 있다. 특히 개발사업용 토지의 전매제한 기간이 현재의 6개월에서 4년으로 늘어나면서 택지지구에서 땅을 당첨받은 뒤 곧바로 프리미엄을 받고 되파는 수법으로 돈을 벌었던 일부 시행사들의 설 자리는 크게 좁아지게 됐다. 하지만 토지거래허가구역으로 지정되지 않은 곳으로 투기꾼들이 몰리는 등 ‘풍선효과’가 나타날 가능성이 있고 전매제한 기간을 늘렸지만 면적기준은 그대로 유지돼 반쪽대책에 불과하다는 분석도 있다. 이번 조치는 이미 땅을 구입한 사람들에게는 해당이 안돼 ‘사후 약방문’이라는 지적을 받고 있다. ◇투기수요 상당 부분 차단 가능성=현재 토지거래허가구역 내 임야의 이용의무기간은 1년이며 나머지는 모두 6개월로 전매제한의 효과가 미미한 상태다. 이에 따라 수도권과 충청권 등 개발호재를 갖고 있는 지역은 각종 규제에도 불구하고 가파른 상승세를 보여왔다. 하지만 전매제한 기간이 크게 늘어나면 장기간 돈이 묶일 수밖에 없어 단기차익을 노린 투기세력들의 입지는 좁아질 수밖에 없게 된다. 또한 자본력이 달리는 시행사들이 땅을 구입했다 곧바로 되팔아 시세차익을 얻고, 이는 곧장 분양가로 전가되는 상황 역시 많이 개선될 것으로 보인다. 실제 동탄 신도시에서는 최근 한 시행사가 560억원에 분양받은 토지를 다른 건설사에 420억원의 웃돈을 붙여 팔아 구설수에 오른 경우도 있었다. 한 대형 건설사 관계자는 “이제 자금력이 달리는 시행사들이 땅을 분양받은 뒤 이를 곧바로 되팔아 엄청난 차익을 얻는 경우가 많이 사라질 것”이라고 말했다. 거래허가신청 때 토지취득에 필요한 자금조달계획을 제출하도록 한 것도 영세 시행사들의 입지를 좁게 만들 것으로 보인다. ◇면적규제 빠져 반쪽대책 지적도=전문가들이 예상하는 부작용은 ‘풍선효과’다. 투기세력들이 이번 조치를 피해 비(非)토지거래허가구역으로 몰릴 가능성이 있기 때문이다. 하지만 무엇보다 큰 문제는 면적규제가 빠진 것. 정부는 땅 투기가 극성을 부리자 올해 초 거래허가 기준면적을 축소했다. 도시지역 중 개발수요가 남아 있는 녹지와 비용도지역의 거래허가 기준면적을 200㎡(60.6평)에서 100㎡(30.3평)로, 180㎡(54.5평)에서 90㎡(27.3평)로 낮춘 것. 또한 비도시지역 중 임야는 2,000㎡(606평)에서 1,000㎡(303평)로, 농지는 1,000㎡에서 500㎡(151.5평)로 각각 축소했다. 하지만 아직도 많은 토지가 허가면적보다 작아 규제를 빠져나가고 있다. 기준면적보다 작은 토지는 토지거래허가를 받지 않아도 되기 때문에 큰 땅을 작은 필지로 나눌 경우 규제할 방법이 없다. 개발예정지에서 기획부동산이 여전히 활개를 칠 수밖에 없는 상황이다. 한 부동산 전문가는 “그물코(허가 기준면적)가 너무 커 작은 물고기(투기꾼)는 모두 놓치고 있다”고 꼬집었다. 도시지역 내 투기도 여전히 극성을 부릴 수 있다. 뉴타운의 경우 10평 미만의 작은 지분이 많은데 모두 규제 대상이 아니다. 최창식 서울시 뉴타운본부장은 “뉴타운 지역을 토지거래허가구역으로 지정해도 투기를 막기에는 역부족”이라며 “면적기준을 낮출 필요가 있다”고 말했다.