개포지구 지구단위계획안 통과를 앞두고 지구 내 재건축 사업에도 속도가 붙을 것으로 예상되고 있지만 거래시장은 한산한 모습이다. 개포주공1단지 전경.

올 상반기 부동산시장은 강남 재건축 아파트가 주도할 가능성이 높다는 게 부동산전문가들의 한결같은 분석이다. 잠실동 주공5단지나 대치동 은마아파트의 정밀안전진단 통과 여부가 오는 3월 중 결정되고 개포지구 내 노후 아파트에 대한 용적률을 최고 250%까지 상향하는 '개포지구 지구단위계획'도 같은 달 서울시 도시계획위원회에서 심의되는 탓이다. 이 중에서도 특히 개포지구 지구단위계획은 부동산시장에 미치는 파장이 만만치 않을 것으로 전망된다. 면적이 393만7,263㎡에 달하고 32개 단지, 2만8,704가구의 저층 아파트가 몰려 있는 이곳에 고층 아파트 건립이 가능해질 경우 강남권 주거지형의 판도 자체가 달라질 수 있기 때문이다. 17일 개포지구 내에 위치한 개포주공1단지는 이 같은 '호재'에도 불구하고 비교적 한산한 모습이었다. "용적률 상승에 대한 기대감으로 지난해 12월부터 오름세를 보인 집값이 올 1월 말을 고비로 다시 조정기에 접어들었다"는 게 현지 S공인 측의 설명이다. 실제로 지난달 중순 8억6,000만원까지 올랐던 1단지 42㎡형은 8억4,000만원선까지 매도 호가가 떨어졌고 36㎡형 역시 7억3,000만~7억4,000만원선에서 매물이 나오며 2,000만원가량 값이 내렸다. 1단지 인근 H공인의 한 관계자는 "일부 급매물이 소화되며 매수세가 사라졌다"며 "개포지구에 대한 지구단위계획 결정 고시가 이뤄져도 집값이 크게 뛰어오르기는 힘들 것"이라고 말했다. 용적률 상승에 대한 기대감이 이미 가격에 반영돼 있다는 것이다. 용적률 상승 자체에 대해서도 단지별로 '셈법'이 다르다. 일반분양분이 크게 늘어 사업성이 크게 좋아질 것이라는 기대감이 있는가 하면 큰 영향을 주지 않을 것이라는 반응을 보이는 조합도 있다. 개포주공1단지 재정비업체의 한 관계자는 "현 재건축 계획안에서 170%로 잡혀 있는 허용용적률이 230%까지 상향되면 500가구 규모인 일반분양 물량도 1,500가구로 늘어날 수 있을 것으로 보고 있다"고 말했다. 일반분양이 늘면 조합원의 추가분담금도 줄어 사업성이 좋아지게 된다. 반면 개포주공4단지 장덕환 추진위원장은 "용적률이 늘어도 대지면적이 워낙 좁기 때문에 일반분양이 늘어나기는 어려울 것"이라고 설명했다. 조합원에게 돌아가는 집의 면적이 다소 늘어나기는 하겠지만 사업성이 눈에 띄게 좋아지기는 어렵다는 것이다. 이 때문에 개포동 일대 중개업계는 용적률 상향에 따른 사업성 개선보다는 지구단위계획 결정 고시에 따른 사업 추진 속도에 더 많은 관심을 가지고 있다. 이 지역 C공인의 한 관계자는 "지난 4~5년 사이 투자 목적으로 이곳에 집을 사둔 사람 중에는 2억~3억원씩 대출 받은 사람들이 적지 않다"며 "집값이 몇 천만원 오르는 것 못지 않게 사업 속도에 관심이 많다"고 전했다. 개포지구에 대한 결정권을 쥐고 있는 서울시의 입장도 비교적 긍정적이다. 서울시의 한 관계자는 "최근 개최된 개포지구단위계획 결정을 위한 소위원회 자문에서는 (용적률 향상에 대한) 별다른 이견이 없었다"며 "강남구가 개포지구에 대한 종합적 발전계획만 내놓는다면 용적률 상향은 무리 없이 통과될 가능성이 높다"고 말했다.