하반기 서울지역 주택가격이 0.3% 상승에 그치는 등 하반기 주택가격 상승률은 서울ㆍ수도권 보다는 지방 대도시가 훨씬 높을 전망이다. 또 건설수주는 지난해에 비해 2.4%가 감소, 81조1,800억원 선에 그칠 것으로 예측됐다. 한국건설산업연구원은 27일 `하반기 건설ㆍ부동산 경기 전망 및 정책동향`세미나를 통해 “현재 부동산시장은 조정국면에 진입해 있고 이런 추세라면 하반기 아파트가격상승률은 전국 1.5%, 수도권 1.0%, 서울 0.3%에 머물 것”이라고 전망했다. 일반경기와 부동산경기와의 상관관계를 통해 시장을 설명하는 벌집모형이론에 따르면 6월말 현재 부동산 시장은 가격보합, 거래감소의 조정국면에 진입했다는 것. 때문에 이미 아파트 가격은 2ㆍ4분기에 정점에 도달했고 하반기 가격변동은 폭은 미미한 수준에 머물 수 밖에 없다는 분석이다. 그러나 2~3년 동안 주택시장은 저금리가 가장 큰 변수로 작용했던 만큼 추가금리 인하가 단행될 경우, 주택가격은 다시 상승할 가능성이 높기 때문에 추가 금리인하 혹은 내수회복을 위한 주택경기부양에 대한 기대를 낮출 필요가 있다는 지적도 제기 됐다. 한국건설산업연구원 김현아 책임연구원은 “정부의 강도 높은 투기억제책으로 인해 시장은 상당히 안정됐다”며 “하지만 추가금리인하 가능성 시사, 내수회복을 위한 주택경기부양에 대한 기대를 줄 경우 가격 급등은 항상 잔존해 있다”고 말했다. ◇지방대도시 가격 불안 가능성 = 주택공급이 활발한 지방대도시의 경우 투기과열지구에서 제외돼 있어 유동자금 이동이 예상된다는 지적이다. 이에 따라 지방은 대도시를 중심으로 가격 상승률은 서울0.3%에 비해 10배 높은 최고 3%가량 상승도 예측됐다. 대전의 경우 행정수도 후보지가 확정되기 전까지는 가격 상승세가 한동안 더 유지될 전망이다. 또 재건축 후분양, 안전진단 강화, 재건축허용연한 강화, 용적률 축소 등의 규제로 인해 재건축에 대한 기대심리는 진정될 수밖에 없는 상황이다. 때문에 도시 및 주거환경정비법에 저촉을 받는 재건축 단지는 물론, 입주 11년 이상의 아파트 가격 조정은 불가피할 것이라는 분석이다. 이에 반해 입주 5년 미만의 신규아파트를 중심으로 가격은 현재 수준을 유지할 것을 예상됐다. ◇전세안정ㆍ토지차별화 = 하반기 전세가격은 평균 0.5% 상승하는 등 전체적으로 안정기조를 이어갈 전망이다. 특히 서울지역은 하반기 대규모 입주물량 몰려 있어 전세가격 상승률은 3.9%의 하락이 예상된다. 서울의 경우 12월에만 1만1.000가구가 입주 예정이어서 2004년 1ㆍ4분기 전세수요까지 충당할 수 있다. 여기에 오피스텔이 지난 해 대비 173%가 늘어나 2만여 실 입주 예정인데다 이 중 90%가 주거용이어서 전세는 더욱 안정된다는 분석이다. 토지시장은 지역에 따라 큰 차별화를 보일 것으로 전망했다. 전국적으로는 1.5~2%의 소폭상승세를 유지할 것이지만 저금리 지속, 주택시장 안정 등으로 인해 유동자금이 토지시장으로 유입될 가능성이 높다는 것. 수혜지역은 신도시 주변을 비롯한 수도권 택지개발지역, 행정수도 이전 예상지역, 택지지구 내 단독ㆍ상업지 등이 꼽혔다. ◇재건축 규제에 대한 대책필요 = 재건축에 대한 규제가 강화된 만큼 이에 대한 대책을 수립해야 한다는 지적이다. ▲재건축 후분양제 ▲종세분화에 따른 용적률 축소 ▲재건축 허용연한 강화 등으로 인해 재건축 사업 추진자체가 불투명한 단지가 늘고 있기 때문에 공급위축이 불가피하다는 것. 특히 재건축 후분양은 지역별, 건설업체별 양극화가 진행돼 주택건설산업 전반에 큰 혼란을 가져올 수 있다는 것이다. 서울의 경우 재건축에 따른 세대수 증가 규모가 1.3배에 불과하지만 세대수 증가가 최고 2배에 달하는 수도권지역은 문제가 더욱 심각해 질 수 있다는 것. 또 재건축 시공사도 대형은 서울, 중견업체는 수도권에 집중 돼 있는 만큼 재건축 추진 위축은 건설업체 양극화도 심할 수밖에 없다는 지적이다. 김현아 박사는 “후분양제는 사업수익성이 불확실해 짐에 따라 무분별한 사업추진을 차단할 수 있다”며 “하지만 그 동안 재건축 사업이 구조안전이 아닌 경제적 수익성에 의해 결정된 만큼 미래 수익이 보장 되는 지역의 경우 분양가 대폭 인상 등의 부작용도 불가피하다”고 말했다. <이철균기자 fusioncj@sed.co.kr>