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Q. 갑(甲)은 을(乙)의 주택을 보증금 5,000만원에 임차해 입주하면서 같은 날 주민등록전입신고를 하고 확정일자를 받았다. 그런데 을은 같은 날 병(丙)은행으로부터 5,000만원을 대출받으면서 주택과 대지에 근저당권을 설정했다. 그 후 을이 대출금을 갚지 않아 해당 주택과 대지는 경매에 처해졌다. 이럴 경우 갑은 병보다 우선해 배당을 받을 수 있을까. 만약 갑이 확정일자를 받은 다음 날 을이 대출을 받고 근저당권을 설정했다면 어떻게 될까.
A. 주택임대차보호법에 따라 주택 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택 인도와 주민등록을 마치면 다음날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다. 민법은 부동산임대차는 이를 등기한 때부터 제3자에 대해 효력이 생기는 것으로 규정하지만 주택임대차의 경우 주택임대차보호법에 의해 주택 인도와 주민등록만으로 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생기는 점에서 다르다. 이러한 대항력의 발생시기는 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날부터로 규정하고 있다.
이는 인도나 주민등록이 등기와 달리 간이한 공시 방법이어서 인도 및 주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은 날 이루어진 경우 선후관계를 밝혀 선순위 권리자를 정하는 게 사실상 곤란하기 때문이다. 게다가 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 했지만 그 후 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인해 입을 수 있는 예측불가능한 피해를 방지하기 위해 임차인보다 등기를 마친 권리자를 보호하기 위해서다.
주택임대차보호법에서는 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 임차인을 경매 또는 공매시 임차주택의 환가대금에서 다른 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리(우선변제권)을 인정하고 있다. 그런데 이러한 우선변제권 인정여부를 판단함에 있어서 그 시기에 관해 대법원은 "주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록을 마친 '다음날'을 기준으로 발생한다"고 판시하고 있다.
따라서 위 사례에서 갑의 배당순위는 전입신고 및 확정일자를 받은 다음날에 발생하고 병은 근저당권설정등기를 한 날 발생하므로 갑보다 병이 선순위의 배당권자가 된다. 하지만 갑이 확정일자를 받은 다음날 은행이 근저당권설절등기를 했다면 갑이 병보다 선순위 배당권자가 된다. 이는 주택의 인도와 주민등록을 마친 익일인 그 다음날의 의미를 시간적 개념으로 파악해 오전 0시부터로 해석하기 때문이다. 즉 갑의 배당순위는 주택의 인도와 확정일자의 요건을 갖춘 다음 날 오전 0시부터 발생하고 근저당권자인 은행은 등기소가 업무를 시작하는 시간 이후에 마쳐질 것이므로 갑의 우선변제권이 발생한 시점보다 늦어 갑이 선순위 배당권자가 되는 것이다.
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