유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등 낙찰 이후 관련인과 협상이나 법적 조치 거쳐야 하는 물건. 이 외에도 대지권미등기, 토지별도등기, 건물만입찰, 위반건축물, 선순위 전세권, 선순위 임차권, 선순위 가등기, 선순위 가처분 등이 있다.

최근 법원경매 경쟁이 치열해지자 더욱 전문화된 특수물건 경매에 나서는 사람들이 늘고 있다. 법원경매 인기 상품인 아파트나 빌라 등이 부동산 경기 활황에 낙찰가율이 꼭지까지 치솟자 비교적 경쟁이 덜 치열한 특수물건으로 사람들이 눈을 돌리고 있는 것.

5일 법원경매업계에 따르면 최근 경매에서 특수물건의 인기가 높아지면서 응찰자 수나 낙찰가율 등 각종 지표가 상승하고 있다.

특수물건이란 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등 낙찰 이후 관련인과 협상이나 법적 조치 등을 거쳐야 하는 물건이다. 최근 경매가 대중화되면서 일반 물건으로는 수익을 내기 어려워지자 보다 높은 수익률을 올릴 수 있는 특수물건 경매로 관심이 모이고 있는 모습이다.

실제로 법원경매정보업체 지지옥션이 수도권의 9가지 특수물건(유치권, 법정지상권 등)의 경매 추이를 분석한 결과 2012년 2분기에 27.2%에 머물던 낙찰률은 올 2분기 37.3%까지 치솟았다.

낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율) 역시 이 기간 동안 58.5%에서 67.5%까지 상승했으며, 특히 2012년에는 2명대에 머물던 평균 응찰자 수는 최근 들어 4명에 육박하고 있다.

이창동 지지옥션 연구원은 "최근 특수물건에 많은 사람들이 응찰하면서 경쟁이 치열해 지고 있다"며 "이에 따라 일반물건의 평균 낙찰가가 2억원 중반인데 반해 특수물건은 4억원이 넘어가고 있다"고 전했다.

이현민 종로경매학원 원장은 "최근 들어 경매에 관심 갖는 사람들은 아파트와 빌라 등 일반 물건 외에 특수물건 영역까지 공부한 후 진입하고 있다"며 "특히 가장 임차인이나 허위 유치권 등은 최근 일반 투자자들도 많이 입찰에 참여하고 있다"고 말했다.

단 특수물건의 경우 법적 분쟁에 휘말려 오랜 기간 자금이 묶이거나 낙찰금액 이외에 추가 비용이 소요되는 등의 위험성이 있다. 강은현 EH경매연구소장은 "특수물건은 권리분석뿐 아니라 소송 등 법률적 지식과 노하우까지 요구한다"며 "권리관계가 정리됐을 때 시장이 침체 돼 시세가 하락하면 낮은 낙찰가라는 특수물건의 장점이 상쇄될 수 있음을 유념해야 한다"고 말했다.