반복되는 전월세난을 해소하려면 공공임대주택 공급을 늘리는 동시에 세제지원을 통해 다주택자를 민간임대사업자로 육성할 필요가 있다. 임대사업을 할 수 있는 소형주택이 밀집해 있는 서울 성북구의 아파트단지. /서울경제DB

박근혜 정부 주택ㆍ부동산정책의 핵심은 주거복지다. 특히 전월세난을 해소해 서민들의 주거를 안정시키는 것이 주요 정책 목표다. 이를 실현하기 위해 박근혜 대통령은 대선 후보 시절부터 행복주택과 같은 공공임대주택 공급 확대를 주요 공약으로 내세웠다. 기존 보금자리주택도 임대주택 위주로 전환하겠다는 입장이다. 하지만 시장에서는 민간 부문을 배제한, 공공이 주도하는 임대주택 공급정책으로는 반복되는 전월세난을 근본적으로 해소하기 어렵다는 목소리가 높다. 공공임대주택을 지속적으로 늘리는 동시에 기존 민간주택을 임대시장으로 끌어내야 중산층과 서민의 주거난을 덜 수 있다는 것이다. 이상영 명지대 부동산학과 교수는 "막대한 부채를 안고 있는 공공이 임대주택을 공급하는 것은 한계가 있다"며 "결국 민간이 임대시장을 주도하고 공공은 취약계층과 부족분을 지원하는 형태가 돼야 한다"고 말했다.

◇민간임대시장 위축은 정부 정책 탓=우리나라의 경우 특유의 전세제도 때문에 민간임대주택의 비중이 높은 편이다. 하지만 전세는 대부분 개인이 자신의 집 일부를 임대로 내놓는 방식을 취하고 있어 공급에 한계가 있을 수밖에 없다. 이 때문에 해마다 폭증하는 임대 수요를 따라가지 못해 전월세난을 주기적으로 겪으면서도 뾰족한 해결책을 찾지 못한 것이 사실이다.

정부 역시 공공임대주택 공급을 늘리는 데 급급하면서도 정작 민간임대사업을 키워야 한다는 점은 간과했다. 민간임대사업을 산업적 측면에서 고려하지 못한 채 주택경기 상황에 따라 대증요법으로만 일관했다는 지적이다.

민간임대사업에 대한 정부의 이 같은 태도는 결국 전반적인 민간임대사업의 위축으로 이어졌다. 실제로 민간임대주택 공급물량은 2006년 93만가구에서 2011년 57만가구로 크게 줄었다. 이명박 정부가 민간임대사업에 대한 규제를 완화하면서 민간임대사업자 수는 2007년 3만1,380명에서 2011년 3만9,326명으로 늘었지만 임대가구 수는 같은 기간 28만711가구에서 27만4,587가구로 오히려 감소했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "공공임대주택만으로는 전체 임대 수요를 충족하지 못한다"면서 "다주택자에 대한 규제를 완화해 민간 재고주택의 총량을 늘리고 건설임대사업자들에 대한 지원을 늘려 부족한 공급분을 민간에서 채울 수 있게 해야 한다"고 지적했다.

◇인센티브 제공해 민간임대시장으로 다주택자 유인 필요=최근 들어 다주택자의 보유주택을 임대주택시장에 유입시키기 위해 양도소득세 중과 폐지 등 인센티브를 제공해야 한다는 목소리가 높아지고 있다. 현재 민간 매입임대사업자에 대해서는 전용면적 60㎡ 이하의 주택을 5년 이상 임대할 경우 취득세가 면제된다. 또 종합부동산세도 일부 감면되고 재산세도 면적에 따라 면제되거나 줄어든다. 양도세는 중과세가 배제되고 양도차익 구간에 따라 일반세율이 적용되고 있다.

하지만 이런 세제 완화는 장기적으로 적용되는 것이 아니라 한시적 적용이 원칙이어서 다주택자들이 보유주택을 시장에 내놓은 것을 꺼리게 만드는 요인으로 작용하고 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "민간임대주택은 임대주택 유형을 다양화하고 주거난 해소에 도움을 줄 수 있다"면서 "한시적으로 적용할 것이 아니라 임대 목적의 다주택자에 대한 재산세ㆍ양도세ㆍ종부세율의 합리적인 재조정이 필요하다"고 말했다.

물론 임대소득에 대한 철저한 과세는 전제조건이다. 보유하고 있는 임대주택은 모두 등록하게 하고 이를 토대로 보유세 비중은 낮추되 소득세는 과세해야 형평성에 맞다는 지적이다. 김수현 세종대 도시부동산대학원 교수는 "임대 목적의 다주택자에게 세제 혜택을 줘야 한다면 대신 임대소득세를 정당하게 납부할 수 있도록 해야 한다"고 지적했다.

다만 일정 정도의 수익률을 보장해주는 제도적 지원은 고려할 필요가 있다. 현재 수도권 아파트의 평균 임대수익률은 연간 4% 안팎이다. 여기에 각종 유지비용 등을 감안한다면 3%대로 떨어진다. 재형저축 금리보다 낮고 웬만한 정기적금 금리와 비교해도 떨어지는 수준이다. 이보다는 수익률이 높아야 민간임대사업자를 유인할 수 있다는 얘기다.

◇건설임대사업자 제도 개선 시급=건설임대사업자에 대한 지원도 확대할 필요가 있다. 신규 임대주택의 절대량은 한국토지주택공사(LH)와 지방도시공사 등 공기업이 담당하고 있지만 이들 기업의 부채 문제가 심각한 만큼 민간기업의 참여가 확대돼야 한다. 하지만 건설사들은 공공임대주택시장에 참여하는 것을 꺼리고 있다. 사업성이 떨어지기 때문이다.

현재 국민주택기금을 받아 민간이 짓는 임대주택은 공기업과 동일한 기준을 적용한다. 이 때문에 공공건설 임대주택의 표준건축비는 3.3㎡당 320만원 안팎이다. 민간주택 건축비의 70% 수준에 불과하다. 또 중도금 납부 방법도 공기업 기준에 맞추고 있어 민간건설사로서는 여러모로 불리한 조건이다. 한 중견건설사 관계자는 "공사 초기에 계약금 20%, 공정률이 50% 도달했을 때부터 중도금을 받을 수 있다"며 "공기업이면 몰라도 자금흐름에 민감한 민간 건설사로서는 임대주택을 짓기 어려운 구조"라고 말했다.

이와 함께 낮은 임대료와 높은 택지구입비도 건설사들의 임대주택시장 참여를 주저하게 만드는 요인이다. 장우석 현대경제연구원 연구위원은 "주택건설 총 사업비 중 약 40~70%에 이르는 택지구입비 부담이 줄어들면 임대주택사업자와 무주택 세입자 모두에게 유리한 결과를 가져올 수 있다"고 말했다.