정부가 공공택지 중대형 아파트의 기본형 건축비를 소형보다 최고 8.5% 상승한 수준에서 묶기로 함에 따라 그동안 뚜렷한 기준 없이 주변시세에 맞춰졌던 중대형 분양가도 상당 부분 억제될 것으로 기대된다. 공공택지 중대형 아파트의 분양가가 한층 저렴해지는 것은 물론 일반 민간 아파트의 고분양가 행진에도 어느 정도 제동이 불가피하다는 얘기다. 그러나 오는 8월 분양되는 판교 중대형 당첨자들은 채권입찰제 병행 적용으로 이 같은 혜택을 보기가 어렵다. ◇판교 중대형 실질 분양가는 평당 1,600만원선=원가연동제가 적용되는 판교 신도시 소형 아파트의 경우 32평형 분양가는 약 3억5,000만원, 즉 평당 1,100만원 내외로 예상된다. 기본형 건축비 평당 339만원, 택지비 569만원, 가산비용 120만원 등을 더한 결과다. 45평짜리 중대형에도 이 같은 원가연동제를 적용하면 분양가는 5억5,000만원 내외, 즉 평당 1,200만~1,300만원대가 된다. 택지비 632만원, 가산비용 120만~200만원에 건축비 368만원을 더한 금액이다. 그러나 이 액수는 소비자 입장에서는 의미가 없다. 판교 중대형의 실질 분양가는 채권입찰제를 통해 시세의 90%로 조정되기 때문에 채권 최고액 입찰에 따른 손실액 평당 300만~400만원을 분양가에 추가해야 한다. 결국 45평형 당첨자가 부담해야 하는 금액은 약 7억2,000만원, 평당 1,600만원 내외가 되는 셈이다. ◇판교 외 공공택지 중대형은 분양가 내릴 듯=판교 중대형은 건축비 상한규제가 적용돼도 실질 분양가 인하 효과가 없지만 김포ㆍ광교ㆍ파주 신도시 등 다른 신도시 및 공공택지는 얘기가 다르다. 최근 분양을 마친 동탄 신도시의 예를 들어보자. 원가연동제가 처음 적용된 동탄 A아파트의 32평형 분양가는 평당 760만원선. 원가연동제가 적용되지 않은 같은 단지 43평형은 평당 860만원으로 소형보다 80만원(약 11%)이 비쌌다. 이 아파트 43평형에도 원가연동제를 적용했다고 가정하면 소형 대비 건축비 상승분 30만원을 더해 평당 분양가는 790만원이 된다. 총 분양가는 3억7,000만원에서 3억4,000만원으로 3,000만원이 싸진다. 물론 여기에 채권입찰제 적용에 따른 손실액 부담을 더해야 하지만 경쟁률이 높아 무조건 채권 최고 입찰액을 써내야 하는 판교와 달리 다른 택지는 채권 부담이 훨씬 덜하다. ◇품질 고급화 위한 가산비용이 변수=건축비 상한선을 규제하면 업체들의 주택 품질향상 경쟁에 자칫 찬물을 끼얹을 수도 있다. 획기적 설계 도입이나 고급 마감재ㆍ옵션 채택 등을 가로막기 때문이다. 정부는 이런 부작용을 막기 위해 ‘가산비용’의 항목을 비교적 폭넓게 인정할 수 있다는 방침이다. 그러나 품질향상에 드는 가산비용을 어느 선까지 인정해줄 것이냐는 명확한 기준이 없어 가산비용 상승으로 분양가 억제의 취지가 무색해질 수도 있다. 건설업계의 한 관계자는 “중대형 건축비가 현실을 제대로 반영하지 못한 낮은 수준이어서 판교 중대형 입찰을 고려하던 대형 업체들의 상당수가 포기할 가능성도 있다”고 말했다.