일부 주택업체와 재건축 조합들이 정부의`10ㆍ29부동산종합대책`발표 이전에 벌써 대책을 회피할 방법을 구상하고 있어 대책의 실효성 여부에 관심이 모아지고 있다. 28일 주택업계에 따르면 정부가 재건축개발이익을 환수할 방침이 정해지자 주요 재건축 조합들이 아파트 일반분양가를 올려 개발이익 환수에 따른 비용 증가분을 일반수요자에게 전가 시키는 방안을 고려하고 있다. 또 20~300가구 미만 주상복합아파트에도 전매제한조치를 확대적용 하는 대책이 검토중인 것으로 알려지자 일부 주택업체들은 분양을 준비중인 주상복합의 설계를 바꿔 아파트를 없애고 전량 오피스텔로 전환하는 방법도 강구중이다. 이들 편법이 현실화될 경우 분양가 상승으로 인해 집값 불안이 재현되고, 도심 내 중ㆍ대형 아파트 공급 부족현상이 초래될 수 있다. ◇분양가 규제 없는 재건축개발이익환수 역효과만 = 특히 재건축 개발이익 환수방안의 경우 서울 강남권 등 집값 불안의 진원지에 기름을 끼얹는 결과를 초래할 것으로 보인다. 강남구의 한 대형 재건축아파트 조합 관계자는 “이미 소형평형의무건립비율 확대적용으로 사업수익성이 떨어진 상태라서 준조세나 조세형태로 개발이익에 대한 부담금까지 물어야 한다면 그만큼 일반아파트 분양가를 올리는 수밖에 없다”고 말했다. 따라서 정부가 분양가 규제를 함께 병행하지 않을 경우 재건축개발이익환수는 역효과만 가져올 것으로 보인다. 문제는 건교부가 분양가 규제에 대해 부정적인 입장을 갖고 있다는 것. 신규아파트 분양가를 주변 시세보다 낮추도록 규제하면 그 차익을 노린 가수요가 붙어 프리미엄을 투기수요자가 가져간다는 이유 때문이다. 하지만 아파트 청약 시 2종 국민주택채권 발행을 활용한 채권입찰제를 부활시키면 된다는 게 부동산 전문가들의 견해. 이 제도를 활용하면 시세차익 만큼의 프리미엄이 채권발행을 통해 국민주택기금으로 흡수되므로 가수요 발생 여지를 없애고 서민주택정책재원을 마련하는 효과를 것을 수 있다는 것이다. 2종 국민주택채권은 주택건설촉진법상의 근거조항이 남아있어 `원가연동제시행지침`만 되살리면 부활시킬 수 있다. ◇주거용 오피스텔 사각지대로 부상 = 주상복합아파트의 오피스텔로 전환도 잇따른 전망. 오피스텔은 주촉법상 주택이 아니어서 다주택자 보유자에 대한 중과세 방침도 피해갈 수 있고, 주상복합 아파트 전매제한 대상이 300가구 미만으로 확대돼도 영향을 받지 않기 때문. 강남권에서 주상복합 분양 계획을 세우고 있는 한 중견시행업체 관계자는 “10ㆍ29대책의 내용에 따라선 아예 주상복합 내 아파트를 모두 오피스텔로 바꿀 수도 있다”고 말했다. 이 경우 도심 내 중ㆍ대형 아파트 공급에 차질이 빚어질 수 있다. 그 동안 오피스텔은 10~20평형대를 중심으로 공급된 반면 40평형대 이상 분양은 상대적으로 적었다. 따라서 주거용 오피스텔도 주택으로 편입시킬 수 있는 제도적 근거 마련이 시급한 것으로 지적된다. ◇주택업계 10ㆍ29대책 관련 회피책 --------------------------------------------------------------------------- 구분 회피책 보완책 ---------------------------------------------------------------------------- 재건축 일반분양가 올려 개발이익환수 개발이익환수에 따른 2종 국민주택채권 발행과 비용 부담을 전가시킴 연계시킨 분양가 규제 병행 ------------------------------------------------------------------------------ 주상복합 아파트 주상복합 아파트를 주거용 오피스텔을 전매제한 주거용 오피스텔로 주택의 범부에 편입시킬 필요 있음 확대적용 변경해 분양함 ------------------------------------------------------------------------------- <민병권기자 newsroom@sed.co.kr>